Calculateur de Rentabilité Locative

1. Comprendre les Types de Rentabilité

La rentabilité vous indique combien votre investissement vous rapporte chaque année. Il existe 3 types de rentabilité à connaître absolument :

Rentabilité brute
C'est le calcul le plus simple : Loyers annuels ÷ Prix d'achat × 100
Exemple : Vous achetez 200 000€, loué 1 000€/mois = (12 000€ ÷ 200 000€) × 100 = 6% brut

Rentabilité nette
Plus réaliste car elle enlève toutes vos charges : (Loyers - Charges) ÷ Prix total × 100
Exemple : Même bien avec 200€/mois de charges = (10 400€ ÷ 220 000€) × 100 = 4,7% net

Rentabilité nette-nette
Votre vrai gain après impôts. C'est ce qui compte vraiment !

Quels Seuils Viser en 2024 ?

• Rentabilité brute > 7% : Très bon investissement (rare mais possible)
• Rentabilité brute 5-7% : Investissement correct et réaliste
• Rentabilité brute < 4% : Risqué, privilégiez la plus-value immobilière

Astuce débutant : Commencez par viser 5-6% de rentabilité brute, c'est déjà très bien !

2. Maîtriser le Cash-Flow (Votre Argent de Poche Mensuel)

Le cash-flow, c'est l'argent qui vous reste dans la poche chaque mois après avoir payé toutes les charges. C'est le vrai indicateur de la santé de votre investissement !

Exemple concret :
• Loyer perçu : 1 000€
• Mensualité crédit : 650€
• Charges + impôts : 200€
• Travaux mensuels : 50€
= Cash-flow : +100€/mois

5 Astuces Pour Booster Votre Cash-Flow

• Négociez le prix d'achat : -10 000€ d'achat = -50€/mois de crédit
• Choisissez un bien récent : Moins de travaux et de charges
• Anticipez les travaux : Prévoir 0,5% du prix d'achat par an
• Optimisez vos impôts : LMNP peut vous faire économiser 30% d'impôts
• Augmentez les loyers : Révisez chaque année selon l'indice des loyers

Règle d'or : Visez toujours un cash-flow positif, même avec 1 mois de vacance !

3. Anticiper les Risques (Pour Éviter les Mauvaises Surprises)

Investir dans l'immobilier, c'est prévoir l'imprévisible ! Voici les 4 points cruciaux que tout débutant doit absolument intégrer dans ses calculs :

Les 4 Variables Incontournables

• Vacance locative
  Votre bien ne sera pas loué 365j/an ! Prévoyez :
  • Paris/Lyon/Marseille : 0,5-1 mois par an
  • Villes moyennes : 1-2 mois par an
  • Petites villes : 2-3 mois par an
• Évolution des loyers
  Bonne nouvelle : les loyers augmentent chaque année !
  • Indexation légale : +0,5% à +2% par an
  • Pensez à réviser vos loyers chaque année
• Plus-value immobilière
  Votre bien prend de la valeur avec le temps :
  • Moyenne nationale : +2-3% par an
  • Grandes villes : souvent plus !
• Travaux et entretien
  Votre bien vieillit, il faut l'entretenir :
  • Budgetez 0,5% à 1% du prix d'achat par an
  • Exemple : Bien à 200k€ = 1000-2000€/an de travaux

Conseil de pro : Un bon investissement reste rentable même en prenant en compte TOUS ces facteurs. Utilisez notre calculateur pour tester différents scénarios !