Comparatif 2026
Bordeaux ou Cenon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Cenon offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 4,2 % à Bordeaux.
Le m² est 38 % plus cher à Bordeaux (4 710 €) qu'à Cenon (3 421 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Cenon dégage le meilleur cash-flow (−376 €/mois contre −574 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bordeaux et Cenon ?
| Indicateur | Bordeaux | Cenon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,2 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 3,0 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −574 €/mois | −376 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 710 €/m² | 3 421 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 188 400 € | 136 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,5 €/m² | 16,5 €/m² |
| Score Pierreinvest | 48/100 | 55/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,54 % | 59,52 % |
| DPE F et G | 6,2 % | 4,5 % |
| Arrêtés CatNat | 51 | 27 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 267 991 | 26 834 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bordeaux ou Cenon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Cenon affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 4,2 % à Bordeaux.
Le prix au m² est 38 % plus élevé à Bordeaux qu'à Cenon, quand le loyer au m² y est 12 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Bordeaux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −376 € à Cenon et −574 € à Bordeaux, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 188 400 € pour un T2 type à Bordeaux, 136 800 € à Cenon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,54 % à Bordeaux et de 59,52 % à Cenon.
Bordeaux est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Bordeaux) ; Cenon est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,2 % des DPE réalisés à Bordeaux sont classés F ou G, contre 4,5 % à Cenon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bordeaux.
Géorisques recense 51 arrêtés de catastrophe naturelle à Bordeaux et 27 à Cenon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bordeaux ou à Cenon ?
Cenon, avec un rendement brut de 5,2 % contre 4,2 %, soit 0,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bordeaux et à Cenon ?
Environ 188 400 € à Bordeaux et 136 800 € à Cenon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bordeaux ou Cenon ?
Bordeaux, avec 6,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.