Méthodologie et sources
Mis à jour le
Pierreinvest calcule, pour 529 communes françaises de plus de 20 000 habitants et les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille, le rendement locatif à partir de données publiques ouvertes. Cette page décrit chaque source, chaque formule et chaque limite.
Sources de données
| Source | Contenu | Licence | Millésime |
|---|---|---|---|
| DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab) | Ventes immobilières | Licence Ouverte 2.0 | 2021-2025 |
| Carte des loyers (ANIL, DHUP) | Loyers d'annonce au m² | Licence Ouverte 2.0 | 2025 |
| DPE logements existants (ADEME) | Étiquettes énergie | Licence Ouverte 2.0 | Depuis juillet 2021 |
| Fiscalité locale des particuliers (DGFiP) | Taux de taxe foncière et TEOM | Licence Ouverte 2.0 | Dernier exercice publié |
| Zonage ABC (ministère du Logement) | Tension du marché | Licence Ouverte | 26 juin 2026 |
| Zonage TLV (ministère du Logement) | Zone tendue | Licence Ouverte | Décret du 22 décembre 2025 |
| Géorisques (BRGM) | Risques, arrêtés CatNat | Open data | Continu |
| API Découpage administratif | Communes, population, coordonnées | Open data | COG en vigueur |
| Webstat Banque de France | Taux des crédits habitat | Licence Ouverte 2.0 | Mai 2026 : 3,21 % |
Mention exigée par l'ANIL : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ».
Comment sont calculés les prix ?
Nous retenons les ventes de logements (appartements et maisons) de 9 à 400 m², en ne gardant que les mutations qui portent sur un seul logement et un seul prix, sinon le prix au m² serait faux. Les valeurs hors du 5e–95e centile de chaque commune sont écartées. Une médiane n'est publiée qu'à partir de 20 ventes sur la période. Les ventes des arrondissements sont agrégées pour Paris, Lyon et Marseille.
Conformément aux conditions de réutilisation de la DGFiP, Pierreinvest ne publie que des agrégats (médianes, quartiles, nombre de ventes), jamais de transaction individuelle.
Comment sont calculés les rendements ?
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | loyer ANIL T1-T2 €/m² × (1 − 10 % de charges) × 12 ÷ prix médian DVF des appartements de 1 et 2 pièces |
| Rendement brut T3+ | idem avec le loyer T3+ et les ventes d'appartements de 3 pièces et plus |
| Rendement net | (loyer annuel HC × (1 − 5 % de vacance) − charges non récupérables − taxe foncière − PNO) ÷ (prix + 8 % de frais) |
| Cash-flow mensuel | loyer encaissé − mensualité (apport 10 %, 20 ans, 3,21 % + assurance 0,3 %) − charges − impôt (TMI 30 %, régime foncier le plus favorable) |
| Taxe foncière estimée | taux global TFB × 50 % × valeur locative estimée à 45 % du loyer de marché annuel |
| Part de passoires | % de DPE F et G parmi les DPE de la commune |
| Score Pierreinvest | rendement 40 % (rang centile), fiabilité 20 %, tension locative 20 % (A bis/A = 1, B1 = 0,8, B2 = 0,5, C = 0,3), risque DPE 10 %, risques naturels 10 % (rang centile des arrêtés CatNat) |
Les loyers ANIL sont charges comprises et portent sur la location vide : nous retirons 10 % de charges avant tout calcul, sinon le rendement serait surestimé. Les biens types font 40 m² (T2), 65 m² (T3) et 90 m² (maison).
Rendement brut T1-T2 médian sur l'ensemble des communes analysées : 6,0 %.
Seuils de fiabilité et indexation
Une page commune n'est indexée par les moteurs de recherche que si elle compte au moins 20 ventes DVF, un loyer ANIL estimé au niveau de la commune (et non de sa maille) et au moins six blocs de données non vides. 513 communes sur 529 remplissent ces conditions. Les autres pages restent consultables mais portent la mention noindex. L'Alsace et la Moselle ne sont pas couvertes par DVF (Livre foncier).
Limites connues
- Seules les ventes classiques sont retenues : les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), adjudications et échanges sont exclus, les prix reflètent donc l'ancien.
- Une vente DVF peut inclure une dépendance (cave, parking) dans le même prix : le prix au m² peut être légèrement surestimé dans les communes où ces ventes groupées sont fréquentes.
- Le régime fiscal retenu pour le bien type est le plus favorable entre micro-foncier et réel ; le micro-foncier n'est retenu que si les loyers annuels restent sous 15 000 €.
- Les loyers ANIL sont des loyers d'annonce, pas des loyers signés ; ils peuvent surestimer les loyers réels.
- La carte des loyers porte sur la location vide : pour le meublé, nous appliquons une majoration paramétrable de 10 %, présentée comme une hypothèse.
- Le DPE ADEME ne couvre que les logements diagnostiqués depuis juillet 2021 (ventes et locations), pas l'ensemble du parc.
- La taxe foncière est une estimation : le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien.
- Les fusions de communes peuvent casser les séries DVF ; les codes sont rapprochés via le référentiel de l'API Découpage administratif.
Exemple de calcul pas à pas : un T2 à Saint-Étienne
- Loyer hors charges. Loyer ANIL T1-T2 : 11,4 €/m² charges comprises, moins 10 % de charges = 10,26 €/m². Pour 40 m² : 412 € par mois, 4 944 € par an.
- Prix. Médiane DVF des appartements de 1 et 2 pièces : 1 279 €/m², soit 51 200 € pour 40 m², plus 4 100 € de frais de notaire (8 %).
- Rendement brut. 10,26 × 12 ÷ 1 279 = 9,7 %.
- Rendement net. Loyer encaissé après 5 % de vacance, moins charges (480 €), taxe foncière (537 €) et assurance (150 €), rapporté au coût total (55 300 €) = 6,4 %.
- Cash-flow. Apport 5 500 €, mensualité 294 € (20 ans à 3,21 % + assurance), après impôt : −71 € par mois.
Les mêmes chiffres figurent sur la page Saint-Étienne et se recalculent dans le simulateur.
Journal des mises à jour et des corrections
- 3 octobre 2026 : la zone tendue n'est plus estimée à partir du zonage ABC ; elle provient du fichier officiel du zonage TLV (décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025). Ajout des points de vigilance sur chaque page commune.
- 2026-10-03 : lancement. DVF 2021-2025, carte des loyers 2025, zonage ABC du 26 juin 2026, taux Banque de France de mai 2026.
Une erreur, une donnée périmée ? Écrivez-nous : chaque correction est datée dans ce journal.
Télécharger et réutiliser les données
Les indicateurs de toutes les communes classées sont disponibles au format CSV (séparateur point-virgule, UTF-8) sous Licence Ouverte 2.0 : pierreinvest-communes.csv. Une version JSON par commune est publiée à l'adresse /data/communes/<code_insee>.json.
Comment citer Pierreinvest ?
Pierreinvest, « Atlas de la rentabilité locative », d'après DVF (DGFiP, Etalab) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 2026-10-03, https://pierreinvest.com