Investissement locatif · Haute-Garonne
Investir à Toulouse (31) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireHaute-Garonne (31)·Occitanie
- Population514 819 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée14 619 ventes · 143 055 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Toulouse, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 593 €/m² (14 619 ventes DVF 2021-2025) et se loue 16,3 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,9 % hors charges.
C'est 1,0 point en dessous de la médiane des 7 communes analysées du département (Haute-Garonne, 5,9 %) : Toulouse se classe 372e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (143 700 €), loué 588 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 402 € par mois (cash-flow estimé de −402 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Toulouse ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 593 €/m² | 2 955 € | 4 383 € | 14 619 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 972 €/m² | 2 428 € | 3 680 € | 16 680 |
| Appartement, tous types | 3 257 €/m² | 2 654 € | 4 020 € | 31 306 |
| Maison | 3 823 €/m² | 3 035 € | 4 867 € | 5 404 |
Le prix médian des appartements a progressé de 1,7 % entre 2021 (3 210 €/m²) et 2025 (3 263 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Toulouse ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 16,3 €/m² | 13,3 – 20,1 € | 143 055 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 12,8 €/m² | 10,0 – 16,5 € | 82 595 | Bonne |
| Appartement, tous types | 14,0 €/m² | 11,2 – 17,5 € | 225 512 | Bonne |
| Maison | 12,9 €/m² | 9,5 – 17,4 € | 7 288 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Toulouse ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 143 700 € | 588 €/mois | 4,9 % | 3,4 % | 3,3 % | −402 €/mois |
| T3 de 65 m² | 193 200 € | 751 €/mois | 4,7 % | 3,2 % | 3,1 % | −561 €/mois |
| Maison de 90 m² | 344 100 € | 1 042 €/mois | 3,6 % | 2,7 % | 2,7 % | −1 150 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Toulouse
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Toulouse ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 215 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 215 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 792 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 49,67 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,10 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 789 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Toulouse ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,5 % | 8,7 % | 49,3 % | 25,3 % | 10,9 % | 3,2 % | 1,1 % |
4,4 % des DPE réalisés à Toulouse classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (191 606 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Toulouse ?
Inondation Mouvement de terrain Risque industriel Rupture de barrage
50 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Toulouse ?
- Risques naturels. 50 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Toulouse et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 402 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Toulouse
Est-il rentable d'investir à Toulouse ?
Avec un rendement brut estimé à 4,9 % pour un T1-T2, Toulouse se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −402 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 402 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 55/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Toulouse ?
Comptez environ 143 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 11 500 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 955 € et 4 383 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Toulouse ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 588 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 16,3 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 13,3 à 20,1 €/m².
Toulouse est-elle en zone tendue ?
Toulouse est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Toulouse ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,67 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 789 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 402 € par mois à Toulouse : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Toulouse, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,9 % en 2026 (prix médian 3 593 €/m², loyer 16,3 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/31-haute-garonne/toulouse/