Investissement locatif · Ille-et-Vilaine
Investir à Rennes (35) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireIlle-et-Vilaine (35)·Bretagne
- Population230 890 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée5 896 ventes · 33 194 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Rennes, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 167 €/m² (5 896 ventes DVF 2021-2025) et se loue 17,2 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,5 % hors charges.
C'est au niveau de la médiane des 3 communes analysées du département (Ille-et-Vilaine, 4,5 %) : Rennes se classe 424e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (166 700 €), loué 619 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 488 € par mois (cash-flow estimé de −488 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Rennes ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 167 €/m² | 3 571 € | 4 798 € | 5 896 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 333 €/m² | 2 714 € | 3 947 € | 7 698 |
| Appartement, tous types | 3 696 €/m² | 3 043 € | 4 357 € | 13 592 |
| Maison | 4 863 €/m² | 4 068 € | 5 875 € | 2 108 |
Le prix médian des appartements a progressé de 2,5 % entre 2021 (3 611 €/m²) et 2025 (3 702 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Rennes ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 17,2 €/m² | 13,8 – 21,4 € | 33 194 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 13,9 €/m² | 10,4 – 18,4 € | 15 457 | Bonne |
| Appartement, tous types | 14,9 €/m² | 11,6 – 19,0 € | 48 789 | Bonne |
| Maison | 15,3 €/m² | 10,0 – 23,3 € | 1 453 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Rennes ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 166 700 € | 619 €/mois | 4,5 % | 3,1 % | 3,1 % | −488 €/mois |
| T3 de 65 m² | 216 700 € | 811 €/mois | 4,5 % | 3,1 % | 3,1 % | −637 €/mois |
| Maison de 90 m² | 437 700 € | 1 237 €/mois | 3,4 % | 2,5 % | 2,5 % | −1 518 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Rennes
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Rennes ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 332 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 13 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 886 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 47,70 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 9,85 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 797 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Rennes ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,3 % | 5,8 % | 45,8 % | 29,3 % | 13,2 % | 4,0 % | 1,7 % |
5,7 % des DPE réalisés à Rennes classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (77 633 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Rennes ?
Inondation Phénomène lié à l'atmosphère Séisme Transport de marchandises dangereuses
14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Rennes ?
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 488 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Nice ou Rennes, Marseille ou Rennes, Toulouse ou Rennes, Bordeaux ou Rennes.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Rennes
Est-il rentable d'investir à Rennes ?
Avec un rendement brut estimé à 4,5 % pour un T1-T2, Rennes se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −488 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 488 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 56/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Rennes ?
Comptez environ 166 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 13 300 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 571 € et 4 798 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Rennes ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 619 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 17,2 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 13,8 à 21,4 €/m².
Rennes est-elle en zone tendue ?
Rennes est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Rennes ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,70 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 797 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 488 € par mois à Rennes : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Rennes, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,5 % en 2026 (prix médian 4 167 €/m², loyer 17,2 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/35-ille-et-vilaine/rennes/