Investissement locatif · Alpes-Maritimes
Investir à Nice (06) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireAlpes-Maritimes (06)·Provence-Alpes-Côte d'Azur
- Population357 737 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée19 170 ventes · 50 285 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Nice, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 738 €/m² (19 170 ventes DVF 2021-2025) et se loue 22,7 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,2 % hors charges.
C'est au niveau de la médiane des 10 communes analysées du département (Alpes-Maritimes, 5,2 %) : Nice se classe 340e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (189 500 €), loué 819 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 495 € par mois (cash-flow estimé de −495 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Nice ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 738 €/m² | 3 896 € | 5 750 € | 19 170 |
| Appartement 3 pièces et plus | 4 316 €/m² | 3 448 € | 5 368 € | 15 176 |
| Appartement, tous types | 4 561 €/m² | 3 684 € | 5 594 € | 34 356 |
| Maison | 6 107 €/m² | 4 867 € | 7 588 € | 1 076 |
Le prix médian des appartements a progressé de 12,4 % entre 2021 (4 275 €/m²) et 2025 (4 804 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Nice ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 22,7 €/m² | 17,8 – 29,1 € | 50 285 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 19,7 €/m² | 13,9 – 28,0 € | 21 293 | Bonne |
| Appartement, tous types | 20,4 €/m² | 15,4 – 27,0 € | 71 615 | Bonne |
| Maison | 21,6 €/m² | 13,5 – 34,6 € | 730 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Nice ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 189 500 € | 819 €/mois | 5,2 % | 3,8 % | 3,5 % | −495 €/mois |
| T3 de 65 m² | 280 500 € | 1 154 €/mois | 4,9 % | 3,6 % | 3,4 % | −759 €/mois |
| Maison de 90 m² | 549 700 € | 1 749 €/mois | 3,8 % | 2,9 % | 2,9 % | −1 709 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Nice
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Nice ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 085 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 662 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 496 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 42,43 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 10,46 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 938 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Nice ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,9 % | 10,4 % | 38,9 % | 29,4 % | 13,7 % | 4,5 % | 1,2 % |
5,7 % des DPE réalisés à Nice classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (96 202 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Nice ?
Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Risque industriel Séisme Transport de marchandises dangereuses
83 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Nice ?
- Risques naturels. 83 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Nice et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 495 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Nice ou Cagnes-sur-Mer, Nice ou Menton, Nice ou Saint-Laurent-du-Var, Nice ou Bordeaux.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Nice
Est-il rentable d'investir à Nice ?
Avec un rendement brut estimé à 5,2 % pour un T1-T2, Nice se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −495 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 495 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 57/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Nice ?
Comptez environ 189 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 15 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 896 € et 5 750 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Nice ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 819 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 22,7 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 17,8 à 29,1 €/m².
Nice est-elle en zone tendue ?
Nice est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Nice ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,43 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 938 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 495 € par mois à Nice : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Nice, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,2 % en 2026 (prix médian 4 738 €/m², loyer 22,7 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/06-alpes-maritimes/nice/