Marché et données · Étude inédite
Grande ville ou ville moyenne : quelle taille de ville rapporte le plus ?
Par Michael Bechay · Publié le
Plus la ville est petite, plus le rendement est élevé : 6,3 % brut en médiane dans les villes de 20 000 à 50 000 habitants, 5,9 % entre 50 000 et 100 000 habitants et 5,8 % dans les villes de plus de 100 000 habitants.
Mais le rendement n'est qu'une face : la vacance, la profondeur du marché et la fiabilité des chiffres jouent dans l'autre sens. Les villes de 50 000 à 100 000 habitants offrent souvent le meilleur compromis, et c'est là que nous chercherions en priorité.
Trois tailles de ville, trois profils
| 20 000 à 50 000 hab. | 50 000 à 100 000 hab. | Plus de 100 000 hab. | |
|---|---|---|---|
| Villes analysées | 336 | 90 | 39 |
| Rendement brut médian | 6,3 % | 5,9 % | 5,8 % |
| Prix médian T1-T2 | 3 311 €/m² | 3 476 €/m² | 3 120 €/m² |
| Cash-flow médian d'un T2 | −296 €/mois | −331 €/mois | −321 €/mois |
| Logements vacants (médiane) | 8,0 % | 8,7 % | 10,3 % |
| Locataires du parc privé | 26,8 % | 30,3 % | 40,7 % |
| Fiabilité des données (0 à 1) | 0,8 | 0,9 | 0,9 |
| Score Pierreinvest médian | 63/100 | 61/100 | 55/100 |
Lecture : les petites villes rapportent plus sur le papier, mais leurs chiffres reposent sur moins de ventes et d'annonces, et leur marché locatif est plus étroit. Les grandes villes offrent la demande la plus profonde, au prix d'un rendement faible et d'un effort d'épargne plus lourd.
Un résultat surprend : la vacance médiane est plus élevée dans les grandes villes. Elle tient à leurs parcs anciens, aux logements en attente de travaux et à la rotation rapide, plus qu'à un manque de locataires : la part de locataires du parc privé y est nettement supérieure.
Les villes moyennes les mieux notées
Villes de 50 000 à 100 000 habitants, classées par score Pierreinvest (rendement, fiabilité, tension locative, DPE, risques) :
| # | Ville | Score | Rendement brut | Population | Logements vacants | Cash-flow T2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Évry-Courcouronnes (91) | 80/100 | 7,8 % | 66 919 | 7,5 % | −202 €/mois |
| 2 | Sevran (93) | 79/100 | 8,1 % | 52 535 | 7,2 % | −184 €/mois |
| 3 | Saint-André (974) | 79/100 | 8,6 % | 58 885 | 7,4 % | −119 €/mois |
| 4 | Bondy (93) | 76/100 | 7,8 % | 50 595 | 8,6 % | −223 €/mois |
| 5 | Saint-Quentin (02) | 74/100 | 11,2 % | 52 813 | 14,6 % | −54 €/mois |
| 6 | Saint-Laurent-du-Maroni (973) | 74/100 | 7,8 % | 54 429 | 14,7 % | −139 €/mois |
| 7 | Tourcoing (59) | 73/100 | 8,3 % | 98 772 | 9,6 % | −137 €/mois |
| 8 | Épinay-sur-Seine (93) | 73/100 | 7,9 % | 52 833 | 9,2 % | −208 €/mois |
| 9 | Troyes (10) | 72/100 | 8,2 % | 62 088 | 17,7 % | −133 €/mois |
| 10 | Bourges (18) | 72/100 | 9,4 % | 64 186 | 13,1 % | −89 €/mois |
| 11 | Cayenne (973) | 72/100 | 7,0 % | 62 675 | 20,5 % | −263 €/mois |
| 12 | Sarcelles (95) | 71/100 | 7,7 % | 59 173 | 7,9 % | −211 €/mois |
| 13 | Villeneuve-d'Ascq (59) | 70/100 | 6,5 % | 62 868 | 6,9 % | −269 €/mois |
| 14 | Roubaix (59) | 70/100 | 7,9 % | 98 286 | 13,7 % | −159 €/mois |
| 15 | Gennevilliers (92) | 70/100 | 6,2 % | 50 979 | 9,4 % | −410 €/mois |
Préfectures, villes universitaires de taille moyenne, pôles hospitaliers : ces villes ont un bassin d'emploi propre, des prix encore raisonnables et assez de transactions pour que les chiffres soient fiables.
Les grandes villes les plus rentables
| # | Ville | Rendement brut | Population | Prix T1-T2 | Cash-flow T2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne (42) | 9,8 % | 173 136 | 1 263 €/m² | −68 €/mois |
| 2 | Limoges (87) | 8,8 % | 129 937 | 1 643 €/m² | −102 €/mois |
| 3 | Perpignan (66) | 8,7 % | 121 616 | 1 700 €/m² | −112 €/mois |
| 4 | Saint-Denis (974) | 7,1 % | 155 634 | 2 600 €/m² | −208 €/mois |
| 5 | Le Mans (72) | 6,8 % | 146 249 | 2 143 €/m² | −190 €/mois |
| 6 | Clermont-Ferrand (63) | 6,8 % | 146 351 | 2 303 €/m² | −205 €/mois |
| 7 | Brest (29) | 6,7 % | 142 346 | 2 458 €/m² | −216 €/mois |
| 8 | Nîmes (30) | 6,6 % | 151 839 | 2 332 €/m² | −215 €/mois |
| 9 | Argenteuil (95) | 6,6 % | 106 130 | 3 656 €/m² | −311 €/mois |
| 10 | Le Havre (76) | 6,5 % | 166 687 | 2 297 €/m² | −216 €/mois |
Le classement des grandes villes les plus rentables et la question quelle grande ville est la plus rentable détaillent ce palmarès.
Les petites villes, avec des chiffres solides
Parmi les villes de 20 000 à 50 000 habitants, voici les mieux notées dont l'indice de fiabilité dépasse 0,8 (assez de ventes et d'annonces pour que le rendement soit robuste) :
| # | Ville | Score | Rendement brut | Population | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Les Ulis (91) | 87/100 | 8,5 % | 25 886 | 0,8 |
| 2 | Mons-en-Barœul (59) | 82/100 | 9,8 % | 21 105 | 0,8 |
| 3 | Élancourt (78) | 82/100 | 7,0 % | 26 365 | 0,9 |
| 4 | Hérouville-Saint-Clair (14) | 81/100 | 7,5 % | 23 470 | 0,9 |
| 5 | Échirolles (38) | 81/100 | 7,6 % | 37 491 | 0,8 |
| 6 | Savigny-le-Temple (77) | 80/100 | 6,7 % | 31 148 | 0,8 |
| 7 | Maurepas (78) | 80/100 | 7,2 % | 20 629 | 0,8 |
| 8 | Plaisir (78) | 80/100 | 7,0 % | 31 811 | 0,8 |
| 9 | Dammarie-les-Lys (77) | 79/100 | 7,1 % | 23 559 | 0,8 |
| 10 | Ris-Orangis (91) | 79/100 | 8,8 % | 31 189 | 0,8 |
Notre lecture
Le choix de la taille de ville dépend de votre profil plus que d'une règle universelle.
- Vous débutez, vous voulez dormir tranquille : une ville de 50 000 à 100 000 habitants avec université ou hôpital, un T2 près du centre ou de la gare. La demande est suffisante, le rendement correct, la revente possible.
- Vous cherchez le cash-flow : les petites villes rentables, à condition de les visiter, de cibler l'hypercentre et de vérifier la vacance. Lisez notre analyse des villes à plus de 8 % avant de vous lancer.
- Vous visez le patrimoine : la grande ville ou sa première couronne, avec un effort d'épargne assumé. Notre comparatif ville-centre ou couronne montre que la périphérie améliore souvent le rendement.
Les pièges à éviter
- Croire qu'une petite ville est « sans risque » parce que le prix est bas : un bien bon marché mais invendable et difficile à louer n'est pas une affaire.
- Négliger la fiabilité des chiffres : un rendement calculé sur trente ventes est fragile. Chaque page commune affiche le nombre de ventes et l'intervalle de confiance.
- Acheter dans une grande ville sans regarder le quartier : les écarts de prix et de loyers entre quartiers dépassent souvent ceux entre villes.
- Oublier la gestion : loin de chez vous, une petite ville offre moins d'agences et d'artisans disponibles.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux investir dans une grande ville ou une ville moyenne ?
Les villes moyennes de 50 000 à 100 000 habitants offrent souvent le meilleur équilibre : 5,9 % de rendement brut médian, contre 5,8 % dans les grandes villes, avec des chiffres plus fiables que dans les petites villes.
Les petites villes sont-elles plus rentables ?
Oui sur le papier : 6,3 % de rendement brut médian entre 20 000 et 50 000 habitants. Mais le marché locatif y est plus étroit et la revente plus lente.
Quelle ville moyenne choisir pour investir ?
Parmi les villes de 50 000 à 100 000 habitants, les meilleurs scores Pierreinvest reviennent à Évry-Courcouronnes (80/100), Sevran (79/100), Saint-André (79/100).
Quelle est la grande ville la plus rentable ?
Parmi les villes de plus de 100 000 habitants, Saint-Étienne affiche le rendement brut le plus élevé (9,8 %).
Sources : INSEE (populations légales), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, LOVAC 2025 (Cerema), Pierreinvest (score et indice de fiabilité). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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