Investissement locatif · Seine-Saint-Denis
Investir à Bondy (93) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireSeine-Saint-Denis (93)·Île-de-France
- Population50 595 habitants
- Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée456 ventes · 1 702 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Bondy, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 386 €/m² (456 ventes DVF 2021-2025) et se loue 23,6 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 7,5 % hors charges.
C'est 1,4 point au-dessus de la médiane des 30 communes analysées du département (Seine-Saint-Denis, 6,1 %) : Bondy se classe 108e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (135 500 €), loué 848 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 242 € par mois (cash-flow estimé de −242 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Bondy ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 386 €/m² | 2 967 € | 3 916 € | 456 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 711 €/m² | 2 380 € | 3 080 € | 522 |
| Appartement, tous types | 3 017 €/m² | 2 559 € | 3 460 € | 976 |
| Maison | 3 713 €/m² | 3 124 € | 4 476 € | 696 |
Le prix médian des appartements a reculé de 3,8 % entre 2021 (3 000 €/m²) et 2025 (2 886 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Bondy ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 23,6 €/m² | 18,8 – 29,5 € | 1 702 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,7 €/m² | 13,8 – 20,1 € | 953 | Bonne |
| Appartement, tous types | 19,5 €/m² | 15,8 – 24,2 € | 2 652 | Bonne |
| Maison | 17,7 €/m² | 13,1 – 24,0 € | 156 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Bondy ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 135 500 € | 848 €/mois | 7,5 % | 5,5 % | 4,4 % | −242 €/mois |
| T3 de 65 m² | 176 200 € | 976 €/mois | 6,7 % | 4,8 % | 4,0 % | −376 €/mois |
| Maison de 90 m² | 334 200 € | 1 436 €/mois | 5,2 % | 3,9 % | 3,5 % | −851 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Bondy
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Bondy ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 194 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 678 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 584 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 40,50 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,77 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 927 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Bondy ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 2,0 % | 22,0 % | 45,3 % | 25,0 % | 3,3 % | 2,4 % |
5,7 % des DPE réalisés à Bondy classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (16 654 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Bondy ?
Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Transport de marchandises dangereuses
16 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Bondy ?
- Risques naturels. 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Bondy et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Loyers encadrés. Bondy applique l'encadrement des loyers (Est Ensemble) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Bondy ou Noisy-le-Sec, Bondy ou Les Pavillons-sous-Bois.
Dans quels classements figure Bondy ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Bondy
Est-il rentable d'investir à Bondy ?
Avec un rendement brut estimé à 7,5 % pour un T1-T2, Bondy se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −242 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 242 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 80/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Bondy ?
Comptez environ 135 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 10 800 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 967 € et 3 916 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Bondy ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 848 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 23,6 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 18,8 à 29,5 €/m².
Bondy est-elle en zone tendue ?
Bondy est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Est Ensemble).
Combien coûte la taxe foncière à Bondy ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,50 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 927 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 242 € par mois à Bondy : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Bondy, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 7,5 % en 2026 (prix médian 3 386 €/m², loyer 23,6 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/93-seine-saint-denis/bondy/