Investissement locatif · Seine-Saint-Denis
Investir à Bobigny (93) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireSeine-Saint-Denis (93)·Île-de-France
- Population56 927 habitants
- Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée232 ventes · 1 322 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Bobigny, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 000 €/m² (232 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,7 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,8 % hors charges.
C'est 0,3 point en dessous de la médiane des 30 communes analysées du département (Seine-Saint-Denis, 6,1 %) : Bobigny se classe 263e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (160 000 €), loué 780 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 390 € par mois (cash-flow estimé de −390 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Bobigny ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 000 €/m² | 3 423 € | 4 577 € | 232 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 919 €/m² | 2 565 € | 3 533 € | 328 |
| Appartement, tous types | 3 407 €/m² | 2 779 € | 4 000 € | 560 |
| Maison | 3 867 €/m² | 3 167 € | 4 763 € | 357 |
Le prix médian des appartements a progressé de 4,5 % entre 2021 (3 333 €/m²) et 2025 (3 483 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Bobigny ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 21,7 €/m² | 16,2 – 29,0 € | 1 322 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 18,1 €/m² | 13,9 – 23,5 € | 1 015 | Bonne |
| Appartement, tous types | 19,8 €/m² | 14,7 – 26,5 € | 2 340 | Bonne |
| Maison | 19,6 €/m² | 11,9 – 32,3 € | 126 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Bobigny ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 160 000 € | 780 €/mois | 5,8 % | 4,2 % | 3,7 % | −390 €/mois |
| T3 de 65 m² | 189 800 € | 1 058 €/mois | 6,7 % | 4,7 % | 4,0 % | −412 €/mois |
| Maison de 90 m² | 348 000 € | 1 585 €/mois | 5,5 % | 4,1 % | 3,6 % | −863 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Bobigny
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Bobigny ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 938 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 859 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 377 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 50,63 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,77 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 066 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Bobigny ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 4,8 % | 40,1 % | 38,7 % | 11,8 % | 2,5 % | 2,0 % |
4,5 % des DPE réalisés à Bobigny classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (11 642 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Bobigny ?
Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Transport de marchandises dangereuses
7 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Bobigny ?
- Loyers encadrés. Bobigny applique l'encadrement des loyers (Est Ensemble) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Bobigny ou Noisy-le-Sec, Drancy ou Bobigny.
Dans quels classements figure Bobigny ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Bobigny
Est-il rentable d'investir à Bobigny ?
Avec un rendement brut estimé à 5,8 % pour un T1-T2, Bobigny se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −390 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 390 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 72/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Bobigny ?
Comptez environ 160 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 12 800 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 423 € et 4 577 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Bobigny ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 780 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,7 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 16,2 à 29,0 €/m².
Bobigny est-elle en zone tendue ?
Bobigny est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Est Ensemble).
Combien coûte la taxe foncière à Bobigny ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,63 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 066 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Bobigny
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 390 € par mois à Bobigny : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Bobigny, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,8 % en 2026 (prix médian 4 000 €/m², loyer 21,7 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/93-seine-saint-denis/bobigny/