Révision du loyer avec l'IRL : calcul, dernier indice et règles à connaître

Les derniers indices publiés

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE, vers le milieu du mois qui suit la fin du trimestre. Il correspond à la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

La formule de révision

Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature. Exemple : un bail de référence 2e trimestre 2026 et un loyer de 600 € hors charges donnent un nouveau loyer de 600 × 148,4 ÷ 146,7 = 606,9 €.

Seul le loyer hors charges est révisé ; les charges suivent leur propre régularisation annuelle (voir les charges récupérables). Le simulateur de révision de loyer fait le calcul pour vous.

Les règles à respecter

• Une clause de révision dans le bail est indispensable : sans elle, aucune révision n'est possible en cours de bail.
• Une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue au contrat.
• Pas de rétroactivité : depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d'un an pour demander la révision. Passé ce délai, il perd la révision de l'année ; s'il la demande en retard, elle ne s'applique qu'à partir de sa demande.
• Gel pour les passoires : depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer des logements classés F ou G ne peut être ni révisé ni augmenté à la relocation.
• Encadrement : dans les villes concernées, la révision IRL reste possible, mais le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré lors d'un nouveau bail (voir l'encadrement des loyers ville par ville).

Ce que représente la révision, ville par ville

Hausse mensuelle d'un loyer de T2 hors charges avec la dernière variation annuelle de l'IRL (+1,1 %) :

Sur un loyer de 1 317 €/mois comme à Neuilly-sur-Seine, la révision rapporte environ 182 € par an. Sur un loyer de 651 €/mois, environ 90 €. Oublier la révision pendant cinq ans, c'est perdre définitivement une part de loyer qui ne se rattrape pas.

Le gel des passoires : où il pèse le plus

Un logement F ou G dont le loyer est gelé perd chaque année du pouvoir d'achat locatif, en plus du risque d'interdiction de louer. C'est un argument supplémentaire pour engager les travaux tôt.

Notre lecture

Réviser le loyer chaque année n'est pas de la mesquinerie : c'est maintenir la valeur réelle d'un revenu face à l'inflation, comme le prévoit le bail. Le plus simple est d'envoyer chaque année, à la date anniversaire, un courrier ou un courriel indiquant l'indice retenu, le calcul et le nouveau loyer. Avec un locataire fidèle et un loyer déjà au niveau du marché, renoncer ponctuellement à une révision peut être un geste commercial efficace ; mais faites-le en connaissance de cause, pas par oubli. Si la gestion vous pèse, comparez le coût d'une agence dans notre article gérer soi-même ou passer par une agence.

Les pièges à éviter

• Appliquer le mauvais trimestre : c'est celui du bail qui compte, pas le dernier publié.
• Réviser un logement F ou G : la hausse est interdite depuis août 2022, même si le bail prévoit une clause de révision.
• Réclamer plusieurs années d'arriérés : la révision n'est pas rétroactive au-delà de la demande.
• Confondre révision et réévaluation : augmenter un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail obéit à une procédure distincte, très encadrée.

Sources : INSEE (indice de référence des loyers, séries trimestrielles), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 17-1), loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience, gel des loyers F et G), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.