Investissement locatif · Hauts-de-Seine

Investir à Colombes (92) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

TerritoireHauts-de-Seine (92)·Île-de-France
Population91 053 habitants
Marché Zone A bisZone tendue
FiabilitéÉlevée1 409 ventes · 6 022 annonces
Mis à jour3 octobre 2026·Méthode

L'essentiel

En 2026, à Colombes, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 5 593 €/m² (1 409 ventes DVF 2021-2025) et se loue 27,1 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,2 % hors charges.

C'est 0,7 point au-dessus de la médiane des 32 communes analysées du département (Hauts-de-Seine, 4,6 %) : Colombes se classe 331^e sur 465 pour le rendement brut.

Un T2 de 40 m² au prix médian (223 700 €), loué 977 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 558 € par mois (cash-flow estimé de −558 €/mois après charges et impôt).

Rendement brut T1-T25,2 %

Rendement net T24,0 %

Cash-flow T2 · 40 m²−558 €/mois

Score Pierreinvest60/100

Quel est le prix de l'immobilier à Colombes ?

Prix de vente médian au m², ventes 2021-2025
Type de bien	Médiane	25 % des ventes sous	75 % des ventes sous	Ventes
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	5 593 €/m²	4 935 €	6 261 €	1 409
Appartement 3 pièces et plus	5 055 €/m²	4 254 €	5 793 €	1 601
Appartement, tous types	5 304 €/m²	4 538 €	6 021 €	3 013
Maison	7 500 €/m²	6 198 €	8 932 €	1 343

Le prix médian des appartements a reculé de 7,1 % entre 2021 (5 465 €/m²) et 2025 (5 077 €/m²).

Prix médian au m² par année de vente (DVF, agrégats d'au moins 10 ventes).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.

Quel loyer pour un logement à Colombes ?

Loyer d'annonce au m², charges comprises, location vide (2025)
Type de bien	Loyer estimé	Intervalle	Annonces	Fiabilité
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	27,1 €/m²	22,0 – 33,5 €	6 022	Bonne
Appartement 3 pièces et plus	21,2 €/m²	17,2 – 26,2 €	3 357	Bonne
Appartement, tous types	23,5 €/m²	19,1 – 29,1 €	9 392	Bonne
Maison	22,3 €/m²	16,1 – 30,7 €	339	Bonne

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Quel rendement locatif à Colombes ?

Rendements estimés d'un bien type (hypothèses modifiables dans le simulateur)
Bien type	Prix	Loyer HC	Brut	Net	Net-net	Cash-flow
T2 de 40 m²	223 700 €	977 €/mois	5,2 %	4,0 %	3,6 %	−558 €/mois
T3 de 65 m²	328 500 €	1 242 €/mois	4,5 %	3,5 %	3,3 %	−910 €/mois
Maison de 90 m²	675 000 €	1 803 €/mois	3,2 %	2,5 %	2,5 %	−2 324 €/mois

Hypothèses de calcul

Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.

Simulez votre investissement à Colombes

Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.

Le bien Prix d'achat (€) Frais de notaire (%) Travaux (€) Loyer mensuel hors charges (€)

Charges annuelles Charges non récupérables (€) Taxe foncière (€) Assurance PNO (€) Vacance locative (%)

Crédit et fiscalité Apport (€) Taux du crédit (%) Durée (années) Assurance emprunteur (%) Tranche marginale d'imposition Régime fiscal

Rendement brut–

Rendement net–

Rendement net-net–

Cash-flow mensuel–

Mensualité–

Impôt annuel estimé–

Estimation indicative, pas un conseil financier ou fiscal. Impôt de la première année, hors déficit foncier reportable.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Colombes ?

Impôt estimé la première année sur le T2 type (TMI 30 %)
Régime	Impôt + PS / an	Remarque
Location nue, micro-foncier	3 680 €	Abattement de 30 %, PS 17,2 %
Location nue, réel	1 062 €	Charges, taxe foncière et intérêts déduits
Meublé, micro-BIC	2 977 €	Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 %
LMNP au réel	0 €	Amortissement du bâti, des frais et du mobilier

Taux global de taxe foncière bâtie : 28,18 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,44 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 743 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Colombes ?

CDEFG

A	B	C	D	E	F	G
0,3 %	2,0 %	26,4 %	24,1 %	23,0 %	13,5 %	10,6 %

24,1 % des DPE réalisés à Colombes classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.

Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.

Source : DPE des logements existants, ADEME (15 336 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Colombes ?

Inondation Phénomène lié à l'atmosphère Transport de marchandises dangereuses

9 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

Quels points vérifier avant d'investir à Colombes ?

Passoires thermiques. 24,1 % des DPE de Colombes sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1^er janvier 2028.
Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 7,1 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 558 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.

Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.

Communes voisines où investir

Comparer : Colombes ou Bois-Colombes, Colombes ou La Garenne-Colombes, Colombes ou Bezons, Argenteuil ou Colombes.

Dans quels classements figure Colombes ?

Villes avec le plus de passoires thermiques3^e · 24,1 %

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Colombes

Est-il rentable d'investir à Colombes ?

Avec un rendement brut estimé à 5,2 % pour un T1-T2, Colombes se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −558 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 558 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 60/100.

Quel budget pour acheter un T2 à Colombes ?

Comptez environ 223 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 17 900 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 935 € et 6 261 € le m².

Quel loyer pour un T2 à Colombes ?

Un T2 de 40 m² se loue environ 977 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 27,1 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 22,0 à 33,5 €/m².

Colombes est-elle en zone tendue ?

Colombes est classée en zone A bis du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.

Combien coûte la taxe foncière à Colombes ?

Le taux global de taxe foncière bâtie est de 28,18 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 743 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.

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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 558 € par mois à Colombes : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.

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Sources et date de mise à jour

Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.

Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.

Citer ces données

« À Colombes, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,2 % en 2026 (prix médian 5 593 €/m², loyer 27,1 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/92-hauts-de-seine/colombes/