Comparatif 2026
Colombes ou La Garenne-Colombes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Colombes offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 4,4 % à La Garenne-Colombes.
Le m² est 22 % plus cher à La Garenne-Colombes (6 800 €) qu'à Colombes (5 593 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Colombes dégage le meilleur cash-flow (−558 €/mois contre −763 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Colombes et La Garenne-Colombes ?
| Indicateur | Colombes | La Garenne-Colombes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 4,4 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −558 €/mois | −763 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 593 €/m² | 6 800 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 223 700 € | 272 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 27,1 €/m² | 27,5 €/m² |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 54/100 |
| Taux de taxe foncière | 28,18 % | 25,84 % |
| DPE F et G | 24,1 % | 18,1 % |
| Arrêtés CatNat | 9 | 5 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 91 053 | 30 197 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Colombes ou La Garenne-Colombes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Colombes affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 4,4 % à La Garenne-Colombes.
Le prix au m² est 18 % plus bas à Colombes qu'à La Garenne-Colombes, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Colombes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −558 € à Colombes et −763 € à La Garenne-Colombes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 223 700 € pour un T2 type à Colombes, 272 000 € à La Garenne-Colombes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 28,18 % à Colombes et de 25,84 % à La Garenne-Colombes.
Colombes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; La Garenne-Colombes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
24,1 % des DPE réalisés à Colombes sont classés F ou G, contre 18,1 % à La Garenne-Colombes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Colombes.
Géorisques recense 9 arrêtés de catastrophe naturelle à Colombes et 5 à La Garenne-Colombes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Colombes ou à La Garenne-Colombes ?
Colombes, avec un rendement brut de 5,2 % contre 4,4 %, soit 0,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Colombes et à La Garenne-Colombes ?
Environ 223 700 € à Colombes et 272 000 € à La Garenne-Colombes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Colombes ou La Garenne-Colombes ?
Colombes, avec 24,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.