Comparatif 2026
Courbevoie ou La Garenne-Colombes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Courbevoie offre le meilleur rendement brut : 4,6 %, contre 4,4 % à La Garenne-Colombes.
Le m² est 6 % plus cher à Courbevoie (7 227 €) qu'à La Garenne-Colombes (6 800 €).
Pour un T2 type financé à crédit, La Garenne-Colombes dégage le meilleur cash-flow (−763 €/mois contre −775 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Courbevoie et La Garenne-Colombes ?
| Indicateur | Courbevoie | La Garenne-Colombes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,6 % | 4,4 % |
| Rendement net T2 | 3,6 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −775 €/mois | −763 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 7 227 €/m² | 6 800 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 289 100 € | 272 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 30,6 €/m² | 27,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 21,8 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,9 % | 7,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 34,6 % | 37,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 165,3 | 7,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +6,9 % | −3,3 % |
| Niveau de vie médian | 32 080 € | 33 090 € |
| Score Pierreinvest | 51/100 | 50/100 |
| Taux de taxe foncière | 17,29 % | 25,84 % |
| DPE F et G | 12,6 % | 18,1 % |
| Arrêtés CatNat | 5 | 5 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 82 902 | 30 197 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Courbevoie ou La Garenne-Colombes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Courbevoie affiche un rendement brut estimé à 4,6 %, contre 4,4 % à La Garenne-Colombes.
Le prix au m² est 6 % plus élevé à Courbevoie qu'à La Garenne-Colombes, quand le loyer au m² y est 11 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Courbevoie.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −763 € à La Garenne-Colombes et −775 € à Courbevoie, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 289 100 € pour un T2 type à Courbevoie, 272 000 € à La Garenne-Colombes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 17,29 % à Courbevoie et de 25,84 % à La Garenne-Colombes.
Courbevoie est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; La Garenne-Colombes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,6 % des DPE réalisés à Courbevoie sont classés F ou G, contre 18,1 % à La Garenne-Colombes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à La Garenne-Colombes.
Géorisques recense 5 arrêtés de catastrophe naturelle à Courbevoie et 5 à La Garenne-Colombes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Courbevoie ou à La Garenne-Colombes ?
Courbevoie, avec un rendement brut de 4,6 % contre 4,4 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Courbevoie et à La Garenne-Colombes ?
Environ 289 100 € à Courbevoie et 272 000 € à La Garenne-Colombes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Courbevoie ou La Garenne-Colombes ?
La Garenne-Colombes, avec 18,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.