Investissement locatif · Rhône
Investir à Lyon (69) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireRhône (69)·Auvergne-Rhône-Alpes
- Population519 127 habitants
- Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée14 710 ventes · 89 255 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Lyon, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 5 000 €/m² (14 710 ventes DVF 2021-2025) et se loue 19,1 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,1 % hors charges.
C'est 0,8 point en dessous de la médiane des 16 communes analysées du département (Rhône, 5,0 %) : Lyon se classe 446e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (200 000 €), loué 688 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 597 € par mois (cash-flow estimé de −597 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Lyon ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 5 000 €/m² | 4 256 € | 5 777 € | 14 710 |
| Appartement 3 pièces et plus | 4 604 €/m² | 3 750 € | 5 368 € | 16 800 |
| Appartement, tous types | 4 788 €/m² | 4 000 € | 5 556 € | 31 571 |
| Maison | 6 010 €/m² | 4 983 € | 7 524 € | 804 |
Le prix médian des appartements a reculé de 10,0 % entre 2021 (5 000 €/m²) et 2025 (4 500 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Lyon ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 19,1 €/m² | 14,9 – 24,6 € | 89 255 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 15,3 €/m² | 11,7 – 20,1 € | 55 087 | Bonne |
| Appartement, tous types | 16,6 €/m² | 12,8 – 21,5 € | 144 607 | Bonne |
| Maison | 16,5 €/m² | 11,2 – 24,4 € | 728 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Lyon ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 200 000 € | 688 €/mois | 4,1 % | 3,1 % | 3,1 % | −597 €/mois |
| T3 de 65 m² | 299 200 € | 896 €/mois | 3,6 % | 2,6 % | 2,6 % | −1 009 €/mois |
| Maison de 90 m² | 540 900 € | 1 338 €/mois | 3,0 % | 2,3 % | 2,3 % | −1 981 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Lyon
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Lyon ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 591 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 0 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 096 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 32,82 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,19 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 610 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Lyon ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,2 % | 3,4 % | 41,8 % | 32,4 % | 15,3 % | 4,6 % | 2,4 % |
6,9 % des DPE réalisés à Lyon classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (215 506 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Lyon ?
Inondation Phénomène lié à l'atmosphère Radon Risque industriel Rupture de barrage Séisme Transport de marchandises dangereuses
24 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Lyon ?
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 10,0 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Risques naturels. 24 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Lyon et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 597 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
- Loyers encadrés. Lyon applique l'encadrement des loyers (Lyon et Villeurbanne) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Marseille ou Lyon, Lyon ou Nice, Lyon ou Toulouse, Lyon ou Bordeaux.
Quel arrondissement choisir à Lyon ?
| Arrondissement | Prix T1-T2 | Loyer T1-T2 | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Lyon 1er Arrondissement | 5 511 €/m² | 19,7 €/m² | 3,9 % |
| Lyon 2e Arrondissement | 5 879 €/m² | 20,3 €/m² | 3,7 % |
| Lyon 3e Arrondissement | 4 953 €/m² | 18,9 €/m² | 4,1 % |
| Lyon 4e Arrondissement | 5 432 €/m² | 19,5 €/m² | 3,9 % |
| Lyon 5e Arrondissement | 4 635 €/m² | 19,1 €/m² | 4,5 % |
| Lyon 6e Arrondissement | 5 811 €/m² | 20,0 €/m² | 3,7 % |
| Lyon 7e Arrondissement | 4 889 €/m² | 18,8 €/m² | 4,2 % |
| Lyon 8e Arrondissement | 4 545 €/m² | 18,5 €/m² | 4,4 % |
| Lyon 9e Arrondissement | 4 310 €/m² | 18,4 €/m² | 4,6 % |
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Lyon
Est-il rentable d'investir à Lyon ?
Avec un rendement brut estimé à 4,1 % pour un T1-T2, Lyon se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −597 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 597 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 48/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Lyon ?
Comptez environ 200 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 16 000 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 256 € et 5 777 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Lyon ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 688 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 19,1 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,9 à 24,6 €/m².
Lyon est-elle en zone tendue ?
Lyon est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Lyon et Villeurbanne).
Combien coûte la taxe foncière à Lyon ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,82 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 610 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Quel arrondissement choisir pour investir à Lyon ?
Le rendement brut T1-T2 le plus élevé est dans le Lyon 9e Arrondissement (4,6 %), le plus faible dans le Lyon 6e Arrondissement (3,7 %).
Tester mon financement à Lyon
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 597 € par mois à Lyon : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Lyon, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,1 % en 2026 (prix médian 5 000 €/m², loyer 19,1 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/69-rhone/lyon/