Investissement locatif · Rhône
Investir à Lyon 8e Arrondissement (69) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireRhône (69)·Auvergne-Rhône-Alpes
- Population85 943 habitants
- Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée1 819 ventes · 12 178 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Lyon 8e Arrondissement, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 545 €/m² (1 819 ventes DVF 2021-2025) et se loue 18,5 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,4 % hors charges.
C'est 1,7 point en dessous de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %).
Un T2 de 40 m² au prix médian (181 800 €), loué 664 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 523 € par mois (cash-flow estimé de −523 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Lyon 8e Arrondissement ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 545 €/m² | 3 891 € | 5 246 € | 1 819 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 904 €/m² | 3 084 € | 4 671 € | 2 413 |
| Appartement, tous types | 4 199 €/m² | 3 393 € | 4 935 € | 4 232 |
| Maison | 5 285 €/m² | 4 261 € | 6 789 € | 237 |
Le prix médian des appartements a reculé de 7,0 % entre 2021 (4 304 €/m²) et 2025 (4 001 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Lyon 8e Arrondissement ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 18,5 €/m² | 14,8 – 23,1 € | 12 178 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,6 €/m² | 11,4 – 18,7 € | 7 627 | Bonne |
| Appartement, tous types | 16,0 €/m² | 12,6 – 20,2 € | 19 936 | Bonne |
| Maison | 15,9 €/m² | 10,8 – 23,4 € | 154 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Lyon 8e Arrondissement ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 181 800 € | 664 €/mois | 4,4 % | 3,2 % | 3,2 % | −523 €/mois |
| T3 de 65 m² | 253 700 € | 854 €/mois | 4,0 % | 2,9 % | 2,9 % | −785 €/mois |
| Maison de 90 m² | 475 700 € | 1 284 €/mois | 3,2 % | 2,5 % | 2,5 % | −1 654 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Lyon 8e Arrondissement
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Lyon 8e Arrondissement ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 501 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 114 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 023 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 32,82 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,19 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 588 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Lyon 8e Arrondissement ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 7,2 % | 47,5 % | 26,6 % | 13,5 % | 3,4 % | 1,5 % |
5,0 % des DPE réalisés à Lyon 8e Arrondissement classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (33 059 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Lyon 8e Arrondissement ?
Inondation Phénomène lié à l'atmosphère Radon Risque industriel Rupture de barrage Séisme Transport de marchandises dangereuses
24 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Lyon 8e Arrondissement ?
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 7,0 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Risques naturels. 24 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Lyon 8e Arrondissement et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 523 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
- Loyers encadrés. Lyon 8e Arrondissement applique l'encadrement des loyers (Lyon et Villeurbanne) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Lyon 8e Arrondissement
Est-il rentable d'investir à Lyon 8e Arrondissement ?
Avec un rendement brut estimé à 4,4 % pour un T1-T2, Lyon 8e Arrondissement se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −523 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 523 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 52/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Lyon 8e Arrondissement ?
Comptez environ 181 800 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 14 500 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 891 € et 5 246 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Lyon 8e Arrondissement ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 664 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 18,5 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,8 à 23,1 €/m².
Lyon 8e Arrondissement est-elle en zone tendue ?
Lyon 8e Arrondissement est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Lyon et Villeurbanne).
Combien coûte la taxe foncière à Lyon 8e Arrondissement ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,82 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 588 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Lyon 8e Arrondissement
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 523 € par mois à Lyon 8e Arrondissement : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Lyon 8e Arrondissement.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Lyon 8e Arrondissement, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,4 % en 2026 (prix médian 4 545 €/m², loyer 18,5 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/69-rhone/lyon-8e-arrondissement/