Loyer réel et loyer d'annonce par agglomération (2026)
Par Michael Bechay · Mis à jour le
Dans les 321 communes couvertes par un observatoire local des loyers, le loyer réellement payé représente en médiane 93 % du loyer d'annonce hors charges (observatoires 2023 à 2025). L'écart va de 75 % à Cachan à 125 % à Saint-Benoît.
Calculé avec le loyer réel, le rendement brut d'un T1-T2 baisse de 0,4 point en médiane.
Quel écart entre loyer d'annonce et loyer réel, agglomération par agglomération ?
| # | Observatoire | Communes | Loyer réel ÷ annonce | Rendement à l'annonce | Rendement au loyer réel |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Agglomération d'Annemasse (2025) | 1 | 78 % | 6,7 % | 5,2 % |
| 2 | Challans-Gois Communauté (2023) | 1 | 79 % | 5,8 % | 4,6 % |
| 3 | Les Sables d'Olonne agglomération (2023) | 1 | 82 % | 3,6 % | 2,9 % |
| 4 | Agglomération de Thonon (2025) | 1 | 84 % | 5,4 % | 4,5 % |
| 5 | Grand Chambéry et Cœur de Savoie (2025) | 1 | 86 % | 6,3 % | 5,4 % |
| 6 | Agglomération de Saint Malo (2024) | 1 | 86 % | 3,6 % | 3,1 % |
| 7 | Agglomération de Bordeaux (2024) | 13 | 88 % | 5,0 % | 4,5 % |
| 8 | La Roche-sur-Yon agglomération (2023) | 1 | 88 % | 5,6 % | 5,0 % |
| 9 | Golfe du Morbihan - Vannes agglomération - communes littorales (2025) | 1 | 89 % | 4,2 % | 3,8 % |
| 10 | Agglomération de Bastia (2024) | 1 | 89 % | 5,6 % | 5,0 % |
| 11 | Agglomération de Draguignan (2025) | 1 | 90 % | 7,8 % | 7,0 % |
| 12 | Agglomération d'Aix-les-Bains (2025) | 1 | 90 % | 4,5 % | 4,0 % |
| 13 | Agglomération d'Annecy (2025) | 1 | 91 % | 4,2 % | 3,8 % |
| 14 | Agglomération parisienne (hors Paris) (2024) | 170 | 92 % | 5,9 % | 5,4 % |
| 15 | Agglomération d'Alès (2025) | 1 | 92 % | 8,6 % | 7,9 % |
| 16 | Sud Loire - proche Haute-Loire (2023) | 2 | 93 % | 10,7 % | 9,9 % |
| 17 | Agglomération de Châteauroux (2025) | 1 | 93 % | 10,6 % | 9,8 % |
| 18 | Département des Alpes Maritimes (2024) | 10 | 93 % | 5,0 % | 4,6 % |
| 19 | Agglomération de Lille (2024) | 14 | 93 % | 6,4 % | 6,0 % |
| 20 | Pays Basque et Sud Landes (2024) | 3 | 93 % | 3,4 % | 3,2 % |
| 21 | Agglomération de Besançon (2025) | 1 | 94 % | 6,4 % | 6,0 % |
| 22 | Agglomération de Nantes (2025) | 10 | 94 % | 5,1 % | 4,8 % |
| 23 | Agglomération de Niort (2025) | 1 | 95 % | 7,4 % | 7,0 % |
| 24 | Paris intra-muros (2024) | 1 | 95 % | 3,8 % | 3,6 % |
| 25 | Agglomération d'Aix-Marseille (2023) | 13 | 96 % | 5,5 % | 5,5 % |
| 26 | Agglomération de Lyon (2024) | 16 | 96 % | 5,2 % | 4,9 % |
| 27 | Agglomération de Montauban (2025) | 1 | 96 % | 6,9 % | 6,6 % |
| 28 | Agglomération de Fréjus (2025) | 2 | 96 % | 4,6 % | 4,4 % |
| 29 | Agglomération de Toulouse (2025) | 7 | 96 % | 5,9 % | 5,6 % |
| 30 | Agglomération de Toulon (2025) | 6 | 96 % | 4,9 % | 4,7 % |
| 31 | Agglomération de Clermont-Ferrand (2024) | 1 | 97 % | 6,8 % | 6,6 % |
| 32 | Agglomération de La Rochelle (2024) | 1 | 97 % | 3,6 % | 3,5 % |
| 33 | Île de La Réunion (2024) | 13 | 97 % | 7,0 % | 7,0 % |
| 34 | Agglomération d'Ajaccio (2025) | 1 | 98 % | 4,6 % | 4,5 % |
| 35 | Agglomération de Tours (2024) | 2 | 98 % | 6,0 % | 5,9 % |
| 36 | Agglomération d'Arras (2024) | 1 | 98 % | 6,1 % | 6,0 % |
| 37 | Agglomération de Rennes (2024) | 1 | 98 % | 4,5 % | 4,5 % |
| 38 | Agglomération de Montpellier (2025) | 2 | 99 % | 5,1 % | 5,0 % |
| 39 | Agglomération de Grenoble (2024) | 5 | 99 % | 6,5 % | 6,1 % |
| 40 | Agglomération de Nancy (2024) | 2 | 99 % | 6,6 % | 6,5 % |
| 41 | Agglomération de Nîmes (2025) | 1 | 99 % | 6,6 % | 6,6 % |
| 42 | Agglomération de Sète (2025) | 2 | 101 % | 4,6 % | 4,6 % |
| 43 | Agglomération du Grand Chalon (2025) | 1 | 101 % | 9,2 % | 9,3 % |
| 44 | Agglomération du Mâconnais Beaujolais (2025) | 1 | 102 % | 7,9 % | 8,0 % |
| 45 | Agglomération CAP Excellence (2023) | 2 | 103 % | 6,3 % | 6,5 % |
| 46 | Agglomération d'Alençon (2025) | 1 | 106 % | 10,6 % | 11,3 % |
Où l'écart est-il le plus fort ?
| # | Ville | Loyer réel ÷ annonce | Rendement à l'annonce | Rendement au loyer réel |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Cachan (94) | 75 % | 5,5 % | 4,1 % |
| 2 | Saint-Paul (974) | 76 % | 4,2 % | 3,2 % |
| 3 | Malakoff (92) | 76 % | 4,5 % | 3,4 % |
| 4 | Annemasse (74) | 78 % | 6,7 % | 5,2 % |
| 5 | Vaulx-en-Velin (69) | 78 % | 6,0 % | 4,7 % |
| 6 | Gennevilliers (92) | 79 % | 6,2 % | 4,9 % |
| 7 | Challans (85) | 79 % | 5,8 % | 4,6 % |
| 8 | Colombes (92) | 79 % | 5,5 % | 4,3 % |
| 9 | Courbevoie (92) | 79 % | 4,8 % | 3,8 % |
| 10 | Le Plessis-Robinson (92) | 79 % | 4,8 % | 3,9 % |
| 11 | Villeneuve-la-Garenne (92) | 80 % | 7,1 % | 5,7 % |
| 12 | Ivry-sur-Seine (94) | 80 % | 5,5 % | 4,4 % |
| 13 | Issy-les-Moulineaux (92) | 80 % | 4,2 % | 3,4 % |
| 14 | Carquefou (44) | 81 % | 5,7 % | 4,6 % |
| 15 | Saint-Mandé (94) | 81 % | 4,5 % | 3,6 % |
À l'inverse, le loyer réellement payé dépasse le loyer d'annonce dans 45 communes : c'est souvent le cas des marchés où les annonces portent sur de petites surfaces récemment rénovées, ou quand l'observatoire mesure surtout des baux anciens.
Pourquoi le loyer d'annonce surestime-t-il le loyer réel ?
- Les annonces sont des prix demandés, pas des loyers signés : la négociation et les baisses de prix ne sont pas visibles.
- Les logements qui restent longtemps en ligne sont surreprésentés dans les annonces, souvent parce que leur loyer est trop élevé.
- La carte des loyers est charges comprises : Pierreinvest retire 10 % de charges avant toute comparaison.
- Les observatoires mesurent des baux en cours ; Pierreinvest retient leur loyer de relocation (locataires arrivés depuis moins d'un an) quand il est publié, plus proche du loyer qu'obtiendra un nouvel investisseur.
Méthode et données
Loyer d'annonce : carte des loyers ANIL 2025 (T1-T2, charges retirées). Loyer réel : observatoires locaux des loyers, loyer médian hors charges des 1-2 pièces, relocation si disponible, pondéré par zone d'observation (voir la méthodologie). Le rendement au loyer réel utilise le même prix DVF que le rendement de référence. Données de l'étude téléchargeables : CSV (Licence Ouverte 2.0). L'analyse commentée, avec un exemple chiffré sur un T2, est dans l'article loyer d'annonce ou loyer réel.
Questions fréquentes
Le loyer d'annonce est-il plus élevé que le loyer réellement payé ?
En général oui : dans les 321 communes couvertes par un observatoire local des loyers, le loyer réellement payé représente en médiane 93 % du loyer d'annonce hors charges.
Où l'écart est-il le plus important ?
À Cachan (94), le loyer réel n'atteint que 75 % du loyer d'annonce ; le rendement brut passe de 5,5 % à 4,1 %.
Quel loyer utiliser pour calculer mon rendement ?
Le loyer constaté par l'observatoire local quand il existe, sinon le loyer d'annonce corrigé : Pierreinvest affiche les deux sur chaque page commune.
Refaites le calcul avec le loyer réel. Saisissez le loyer constaté dans le simulateur de rentabilité, ou consultez le classement au loyer réellement payé.
Sources : observatoires locaux des loyers (réseau ANIL, ministère du Logement), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), DVF 2024-2025 (DGFiP, Etalab). Données du 25 octobre 2026. Méthodologie.
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