Investissement locatif · Val-de-Marne
Investir à Cachan (94) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-de-Marne (94)·Île-de-France
- Population31 103 habitants
- Marché Zone A bisZone tendue
- FiabilitéÉlevée531 ventes · 2 614 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Cachan, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 5 345 €/m² (531 ventes DVF 2021-2025) et se loue 26,5 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,4 % hors charges.
C'est au niveau de la médiane des 29 communes analysées du département (Val-de-Marne, 5,4 %) : Cachan se classe 320e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (213 800 €), loué 954 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 542 € par mois (cash-flow estimé de −542 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Cachan ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 5 345 €/m² | 4 694 € | 6 100 € | 531 |
| Appartement 3 pièces et plus | 4 955 €/m² | 4 269 € | 5 610 € | 476 |
| Appartement, tous types | 5 156 €/m² | 4 483 € | 5 853 € | 1 009 |
| Maison | 6 541 €/m² | 5 303 € | 7 747 € | 253 |
Le prix médian des appartements a reculé de 5,1 % entre 2021 (5 224 €/m²) et 2025 (4 955 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Cachan ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 26,5 €/m² | 21,9 – 32,1 € | 2 614 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 21,0 €/m² | 17,2 – 25,6 € | 1 108 | Bonne |
| Appartement, tous types | 23,3 €/m² | 19,2 – 28,3 € | 3 723 | Bonne |
| Maison | 22,6 €/m² | 13,3 – 38,3 € | 75 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Cachan ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 213 800 € | 954 €/mois | 5,3 % | 4,0 % | 3,6 % | −542 €/mois |
| T3 de 65 m² | 322 100 € | 1 227 €/mois | 4,6 % | 3,3 % | 3,2 % | −911 €/mois |
| Maison de 90 m² | 588 700 € | 1 828 €/mois | 3,7 % | 2,9 % | 2,9 % | −1 869 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Cachan
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Cachan ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 593 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 918 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 907 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 43,38 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 7,48 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 117 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Cachan ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,2 % | 7,8 % | 39,5 % | 31,1 % | 12,1 % | 5,8 % | 3,4 % |
9,3 % des DPE réalisés à Cachan classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (9 186 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Cachan ?
Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Cachan ?
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 5,1 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 542 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
- Arcueil4,8 % brut · 1,5 km
- Bourg-la-Reine4,8 % brut · 1,7 km
- L'Haÿ-les-Roses5,6 % brut · 1,7 km
- Bagneux5,0 % brut · 1,8 km
- Villejuif5,0 % brut · 2,1 km
- Le Kremlin-Bicêtre4,7 % brut · 2,6 km
Comparer : Bagneux ou Cachan, Cachan ou Bourg-la-Reine, Cachan ou Arcueil, L'Haÿ-les-Roses ou Cachan.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Cachan
Est-il rentable d'investir à Cachan ?
Avec un rendement brut estimé à 5,4 % pour un T1-T2, Cachan se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −542 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 542 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 62/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Cachan ?
Comptez environ 213 800 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 17 100 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 694 € et 6 100 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Cachan ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 954 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 26,5 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 21,9 à 32,1 €/m².
Cachan est-elle en zone tendue ?
Cachan est classée en zone A bis du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Cachan ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,38 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 117 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Cachan
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 542 € par mois à Cachan : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
Recevoir l'analyse de Cachan
Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Cachan.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Cachan, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,4 % en 2026 (prix médian 5 345 €/m², loyer 26,5 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/94-val-de-marne/cachan/