Comparatif 2026
Cachan ou Arcueil : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Cachan offre le meilleur rendement brut : 5,4 %, contre 4,8 % à Arcueil.
Le m² est 9 % plus cher à Arcueil (5 800 €) qu'à Cachan (5 345 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Cachan dégage le meilleur cash-flow (−542 €/mois contre −623 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Cachan et Arcueil ?
| Indicateur | Cachan | Arcueil |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,4 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −542 €/mois | −623 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 345 €/m² | 5 800 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 213 800 € | 232 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 26,5 €/m² | 26,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,0 % | 9,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 32,6 % | 29,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 220,9 | 20,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +1,4 % | −0,3 % |
| Niveau de vie médian | 25 800 € | 23 560 € |
| Score Pierreinvest | 58/100 | 51/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,38 % | 37,86 % |
| DPE F et G | 9,3 % | 7,6 % |
| Arrêtés CatNat | 14 | 14 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 103 | 22 200 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Cachan ou Arcueil : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Cachan affiche un rendement brut estimé à 5,4 %, contre 4,8 % à Arcueil.
Le prix au m² est 8 % plus bas à Cachan qu'à Arcueil, quand le loyer au m² y est 2 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Cachan.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −542 € à Cachan et −623 € à Arcueil, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 213 800 € pour un T2 type à Cachan, 232 000 € à Arcueil, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,38 % à Cachan et de 37,86 % à Arcueil.
Cachan est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Arcueil est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,3 % des DPE réalisés à Cachan sont classés F ou G, contre 7,6 % à Arcueil : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Cachan.
Géorisques recense 14 arrêtés de catastrophe naturelle à Cachan et 14 à Arcueil.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Cachan ou à Arcueil ?
Cachan, avec un rendement brut de 5,4 % contre 4,8 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Cachan et à Arcueil ?
Environ 213 800 € à Cachan et 232 000 € à Arcueil pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Cachan ou Arcueil ?
Cachan, avec 9,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.