Lexique de l'investissement locatif
Par Michael Bechay · Mis à jour le
Les mots de l'investissement locatif, définis en deux ou trois phrases, avec un lien vers l'outil ou le guide qui permet d'aller plus loin.
- Amortissement (LMNP au réel)
Déduction comptable annuelle d'une fraction du prix du bâti, du mobilier et des frais d'acquisition. Elle réduit fortement l'impôt ; depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Apport personnel
Somme investie sans emprunt, souvent pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Pierreinvest retient par défaut 10 % du coût total dans ses calculs de cash-flow.
- Assurance emprunteur
Assurance qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès ou d'invalidité. Son coût, exprimé en pourcentage du capital, s'ajoute à la mensualité et compte dans le taux d'endettement.
- Capacité d'emprunt
Montant maximal qu'une banque peut prêter compte tenu des revenus, des charges, du taux d'endettement de 35 % et d'une durée de 25 ans au plus. Pour un investissement locatif, les banques retiennent souvent 70 % des loyers futurs.
- Cash-flow
Ce qui reste chaque mois une fois payés la mensualité du crédit, les charges, la taxe foncière et l'impôt. Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, il représente un effort d'épargne qui rembourse en partie le capital.
- Charges non récupérables
Charges de copropriété qui restent à la charge du propriétaire (honoraires du syndic, gros travaux, fonds de travaux). Elles réduisent le rendement net.
- Charges récupérables
Dépenses de l'immeuble que le bailleur peut refacturer au locataire (entretien des parties communes, eau froide, taxe d'enlèvement des ordures ménagères…), selon la liste fixée par décret.
- DPE
Diagnostic de performance énergétique : étiquette de A à G obligatoire pour vendre ou louer. Les logements G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F à partir de 2028, les E à partir de 2034.
- Droits de mutation (DMTO)
Taxes perçues par le département, la commune et l'État lors d'une vente immobilière ; elles représentent l'essentiel des « frais de notaire » dans l'ancien.
- DVF
« Demandes de valeurs foncières » : base publique de la DGFiP qui recense les ventes immobilières (prix, surface, date). Pierreinvest en tire des médianes par commune, jamais des ventes individuelles.
- Déficit foncier
Situation où les charges déductibles d'une location nue dépassent les loyers. Hors intérêts d'emprunt, il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste étant reportable.
- Effet de levier
Le fait d'acheter avec de l'argent emprunté : tant que le rendement net du bien dépasse le coût du crédit (assurance comprise), l'emprunt augmente la rentabilité de l'apport.
- Effort d'épargne
Montant mensuel à ajouter de sa poche quand les loyers ne couvrent pas toutes les dépenses (cash-flow négatif). Il doit rester compatible avec le budget du ménage.
- Encadrement des loyers
Dispositif appliqué par certaines collectivités volontaires : le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
- Frais de notaire
Ensemble des droits de mutation, émoluments du notaire et débours payés à l'achat : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Indice de référence des loyers (IRL)
Indice trimestriel publié par l'INSEE qui plafonne la révision annuelle du loyer d'un bail d'habitation en cours.
- Intervalle de confiance
Fourchette dans laquelle la vraie valeur a 90 % de chances de se trouver. Pierreinvest la publie pour chaque prix médian et chaque rendement.
- LMNP
Loueur en meublé non professionnel : statut de la location meublée dont les recettes sont imposées en bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel.
- Location meublée de tourisme
Location de courte durée à une clientèle de passage. Elle impose un enregistrement en mairie et, dans de nombreuses villes, une autorisation de changement d'usage.
- Loyer constaté
Loyer réellement payé par les locataires, relevé par les observatoires locaux des loyers (hors charges). C'est la mesure la plus fiable du loyer de marché là où elle existe.
- Loyer d'annonce
Loyer demandé dans les annonces de location, publié par l'ANIL dans la carte des loyers (charges comprises, location vide). Il surestime souvent le loyer réellement obtenu.
- Micro-BIC
Régime simplifié de la location meublée : abattement forfaitaire de 50 % pour une location meublée classique, sous un plafond de recettes.
- Micro-foncier
Régime fiscal de la location nue pour moins de 15 000 € de loyers par an : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans déduction des charges réelles.
- Passoire thermique
Logement classé F ou G au DPE. Ses loyers sont gelés depuis août 2022 et sa location est progressivement interdite.
- Prix médian
Prix au m² au-dessus et au-dessous duquel se situent la moitié des ventes. Moins sensible que la moyenne aux ventes atypiques ; Pierreinvest le calcule sur les 24 derniers mois de ventes.
- Prélèvements sociaux
Contributions sociales sur les revenus du patrimoine : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus LMNP depuis la loi de finances pour 2026.
- Rendement locatif brut
Loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat, en pourcentage. C'est l'indicateur des annonces : il ignore les frais d'acquisition, les charges, la taxe foncière, la vacance et l'impôt.
- Rendement locatif net
Loyers réellement encaissés (vacance déduite), moins les charges non récupérables, la taxe foncière et l'assurance, rapportés au coût total d'achat (prix, frais de notaire et travaux). Il est en général inférieur de 1,5 à 2,5 points au rendement brut.
- Rendement net-net
Rendement net après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Il dépend du régime fiscal (micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP au réel) et de la tranche marginale d'imposition.
- Régime réel (revenus fonciers)
Régime de la location nue où l'on déduit les charges réelles, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt ; il peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites.
- SCI à l'IS
Société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés : le bien est amorti, le bénéfice est taxé à l'IS et les associés sont imposés sur les dividendes distribués.
- Score Pierreinvest
Note sur 100 qui combine le rendement (40 %), la fiabilité des données (20 %), la tension locative (zonage et vacance, 20 %), le risque DPE (10 %) et les risques naturels (10 %).
- Taux d'endettement
Part des revenus consacrée au remboursement des crédits, assurance comprise. La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le plafonne à 35 % pour la plupart des dossiers.
- Taux moyen des crédits habitat
Taux d'intérêt moyen des crédits nouveaux à l'habitat accordés aux particuliers, publié chaque mois par la Banque de France (hors renégociations). Pierreinvest l'utilise comme taux par défaut.
- Taxe foncière
Impôt local annuel payé par le propriétaire, calculé sur la valeur locative cadastrale et le taux voté par les collectivités. Elle pèse directement sur le rendement net.
- Tranche marginale d'imposition (TMI)
Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenu du foyer. Pierreinvest retient 30 % par défaut pour estimer l'impôt sur les loyers.
- Vacance locative
Période pendant laquelle le logement n'est pas loué, donc ne rapporte rien. Pierreinvest retient 5 % de vacance par défaut et publie le taux de logements vacants du parc privé (LOVAC) de chaque commune.
- Valeur locative cadastrale
Loyer théorique annuel d'un logement fixé par l'administration fiscale ; la taxe foncière est calculée sur 50 % de cette valeur.
- Zonage ABC
Classement des communes selon la tension du marché du logement (A bis, A, B1, B2, C), qui conditionne plusieurs dispositifs fiscaux et aides au logement.
- Zone tendue
Commune où la demande de logements dépasse nettement l'offre, listée par décret (zonage TLV) : préavis d'un mois pour le locataire, hausse de loyer plafonnée à la relocation, taxe sur les logements vacants.
Définitions rédigées par Pierreinvest, relues à chaque loi de finances. Elles ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique.