Rendement locatif : comment le calculer (brut, net, net-net)
Par Mina · Mis à jour le
Le rendement locatif rapporte le loyer annuel au prix du bien. Trois niveaux existent, du plus flatteur au plus réaliste : brut, net et net-net.
Quelle formule pour le rendement brut ?
Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat × 100. Exemple : un T2 acheté 120 000 € et loué 600 € hors charges rapporte 7 200 € par an, soit 6 % brut.
Sur 465 communes françaises de plus de 20 000 habitants, le rendement brut médian d'un T1-T2 est estimé à 6,0 % (prix DVF 2021-2025, loyers ANIL 2025).
Quelle formule pour le rendement net ?
Rendement net = (loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance PNO − frais de gestion) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100. Il est en général inférieur de 1,5 à 2,5 points au rendement brut.
Et le rendement net-net ?
C'est le rendement net après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP). Utilisez le comparateur LMNP ou location nue.
Les pièges à éviter
- Calculer avec un loyer charges comprises : les loyers d'annonce publiés par l'ANIL incluent les charges. Nous retirons 10 % par défaut.
- Oublier la vacance locative et les frais de notaire.
- Comparer un rendement de T1 avec un prix moyen de T4 : comparez le même type de bien des deux côtés, comme le fait Pierreinvest.
Les villes au meilleur rendement
En tête du classement : Montluçon (17,7 %), Grigny (16,4 %), Vierzon (13,3 %), Saint-Étienne-du-Rouvray (12,4 %), Montbéliard (12,3 %).
Voir le classement complet et la méthodologie.