Investissement locatif · Essonne
Investir à Grigny (91) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireEssonne (91)·Île-de-France
- Population26 842 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée111 ventes · 521 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Grigny, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 1 238 €/m² (111 ventes DVF 2021-2025) et se loue 18,8 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 16,4 % hors charges.
C'est 10,1 points au-dessus de la médiane des 23 communes analysées du département (Essonne, 6,2 %) : Grigny se classe 2e sur 465 pour le rendement brut.
Un rendement aussi élevé reflète souvent des prix bas liés à l'état du parc ou à une demande locative fragile : vérifiez la vacance, les charges de copropriété et les travaux avant d'acheter.
Un T2 de 40 m² au prix médian (49 500 €), loué 676 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, s'autofinance (cash-flow estimé de +57 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Grigny ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 1 238 €/m² | 990 € | 2 095 € | 111 |
| Appartement 3 pièces et plus | 1 086 €/m² | 930 € | 1 519 € | 173 |
| Appartement, tous types | 1 153 €/m² | 953 € | 1 673 € | 286 |
| Maison | 2 856 €/m² | 2 098 € | 3 493 € | 90 |
Le prix médian des appartements a reculé de 54,6 % entre 2022 (2 429 €/m²) et 2025 (1 102 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Grigny ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 18,8 €/m² | 15,6 – 22,6 € | 521 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 13,3 €/m² | 10,4 – 17,0 € | 518 | Prudence |
| Appartement, tous types | 15,5 €/m² | 12,5 – 19,3 € | 1 043 | Bonne |
| Maison | 15,6 €/m² | 12,4 – 19,6 € | 31 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Grigny ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 49 500 € | 676 €/mois | 16,4 % | 11,7 % | 7,7 % | +57 €/mois |
| T3 de 65 m² | 70 600 € | 778 €/mois | 13,2 % | 9,2 % | 6,3 % | −4 €/mois |
| Maison de 90 m² | 257 100 € | 1 262 €/mois | 5,9 % | 4,4 % | 3,8 % | −595 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Grigny
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Grigny ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 546 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 2 170 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 060 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 1 334 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 44,64 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,69 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 815 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Grigny ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,0 % | 4,5 % | 25,2 % | 50,6 % | 15,1 % | 3,3 % | 1,3 % |
4,6 % des DPE réalisés à Grigny classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (6 714 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Grigny ?
Inondation Risque industriel Transport de marchandises dangereuses
11 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Grigny ?
- Marché étroit. Le prix médian repose sur 111 ventes seulement : un écart de quelques ventes peut le déplacer sensiblement. Comparez avec les annonces et les ventes récentes de la rue visée.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Ris-Orangis ou Grigny, Viry-Châtillon ou Grigny.
Dans quels classements figure Grigny ?
- Villes les plus rentables de France2e · 16,4 %
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Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Grigny
Est-il rentable d'investir à Grigny ?
Avec un rendement brut estimé à 16,4 % pour un T1-T2, Grigny se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à +57 € par mois avec 10 % d'apport : l'investissement s'autofinance. Score Pierreinvest : 91/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Grigny ?
Comptez environ 49 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 4 000 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 990 € et 2 095 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Grigny ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 676 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 18,8 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 15,6 à 22,6 €/m².
Grigny est-elle en zone tendue ?
Grigny est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Grigny ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,64 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 815 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Grigny, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 16,4 % en 2026 (prix médian 1 238 €/m², loyer 18,8 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/91-essonne/grigny/