Comparatif 2026
Ris-Orangis ou Grigny : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Grigny offre le meilleur rendement brut : 16,4 %, contre 8,4 % à Ris-Orangis.
Le m² est 112 % plus cher à Ris-Orangis (2 620 €) qu'à Grigny (1 238 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Grigny dégage le meilleur cash-flow (+57 €/mois contre −157 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Ris-Orangis et Grigny ?
| Indicateur | Ris-Orangis | Grigny |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 8,4 % | 16,4 % |
| Rendement net T2 | 6,1 % | 11,7 % |
| Cash-flow T2 type | −157 €/mois | +57 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 620 €/m² | 1 238 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 104 800 € | 49 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 20,4 €/m² | 18,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,5 % | 8,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 19,2 % | 30,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | n.d. | 0,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +12,5 % | −3,7 % |
| Niveau de vie médian | 20 090 € | 14 790 € |
| Score Pierreinvest | 80/100 | 86/100 |
| Taux de taxe foncière | 41,35 % | 44,64 % |
| DPE F et G | 6,1 % | 4,6 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 11 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 189 | 26 842 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Ris-Orangis ou Grigny : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Grigny affiche un rendement brut estimé à 16,4 %, contre 8,4 % à Ris-Orangis.
Le prix au m² est 112 % plus élevé à Ris-Orangis qu'à Grigny, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Ris-Orangis.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à +57 € à Grigny et −157 € à Ris-Orangis, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 104 800 € pour un T2 type à Ris-Orangis, 49 500 € à Grigny, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 41,35 % à Ris-Orangis et de 44,64 % à Grigny.
Ris-Orangis est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Grigny est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,1 % des DPE réalisés à Ris-Orangis sont classés F ou G, contre 4,6 % à Grigny : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Ris-Orangis.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Ris-Orangis et 11 à Grigny.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Ris-Orangis ou à Grigny ?
Grigny, avec un rendement brut de 16,4 % contre 8,4 %, soit 7,9 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Ris-Orangis et à Grigny ?
Environ 104 800 € à Ris-Orangis et 49 500 € à Grigny pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Ris-Orangis ou Grigny ?
Ris-Orangis, avec 6,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.