Simulation SCI à l'IS : amortissement, impôt et dividendes

Estimez l'impôt d'une SCI soumise à l'IS et ce qui reste aux associés après distribution.

La SCI
Amortissement annuel–
Résultat fiscal–
Impôt sur les sociétés–
Dividendes nets (PFU)–

IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Dividendes au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026). Le résultat comptable distribuable est simplifié (bénéfice après IS). Amortissement du bâti (hors terrain) ; les frais d'acquisition sont soit amortis avec le bâti, soit passés en charge la première année.

Comment fonctionne une SCI à l'IS ?

La SCI à l'impôt sur les sociétés amortit le bien (hors terrain), déduit ses charges et intérêts, puis paie l'IS sur son bénéfice : 15 % jusqu'à 42 500 € pour les PME éligibles, 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués.

À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements) : elle est donc souvent plus élevée qu'à l'impôt sur le revenu. La SCI à l'IS convient surtout aux projets de long terme qui capitalisent dans la société.

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