Marché et données · Étude inédite
Loyer d'annonce ou loyer réel : de combien les annonces surestiment-elles, ville par ville ?
Par Michael Bechay · Publié le
Dans 276 des 321 villes couvertes par un observatoire local des loyers, le loyer payé par les locataires est inférieur au loyer affiché dans les annonces : l'écart médian est de −7 % pour un logement de 1 ou 2 pièces, hors charges.
Calculer un rendement avec le loyer d'annonce le surestime donc le plus souvent ; à Cachan, l'écart atteint −25 %.
Pourquoi deux loyers différents ?
Le loyer d'annonce est le prix demandé au moment de la mise en location, tel qu'il apparaît sur les sites d'annonces. La carte des loyers publiée par l'ANIL en estime un niveau par commune, charges comprises, à partir des annonces du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le loyer réel (ou constaté) est celui que paient effectivement les locataires en place, relevé par enquête par les observatoires locaux des loyers. Il intègre les baux anciens, moins souvent réévalués, et les négociations à la signature. Nous retenons le loyer des 1-2 pièces, hors charges, publié par l'observatoire de l'agglomération (dernier millésime disponible), et le comparons au loyer ANIL diminué de 10 % de charges.
Les villes où l'annonce surestime le plus le loyer
| # | Ville | Écart réel / annonce | Loyer d'annonce T1-T2 (cc) | Loyer constaté 1-2 p. (hc) | Rendement brut annonce | Rendement au loyer constaté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Cachan (94) | −25 % | 26,5 €/m² | 17,8 €/m² | 5,5 % | 4,1 % |
| 2 | Saint-Paul (974) | −24 % | 21,9 €/m² | 14,7 €/m² | 4,2 % | 3,2 % |
| 3 | Malakoff (92) | −24 % | 28,2 €/m² | 19,3 €/m² | 4,5 % | 3,4 % |
| 4 | Annemasse (74) | −22 % | 22,6 €/m² | 16,0 €/m² | 6,7 % | 5,2 % |
| 5 | Vaulx-en-Velin (69) | −22 % | 18,0 €/m² | 13,2 €/m² | 6,0 % | 4,7 % |
| 6 | Gennevilliers (92) | −21 % | 27,2 €/m² | 19,3 €/m² | 6,2 % | 4,9 % |
| 7 | Challans (85) | −21 % | 14,8 €/m² | 10,5 €/m² | 5,8 % | 4,6 % |
| 8 | Colombes (92) | −21 % | 27,1 €/m² | 19,3 €/m² | 5,5 % | 4,3 % |
| 9 | Courbevoie (92) | −21 % | 30,6 €/m² | 21,8 €/m² | 4,8 % | 3,8 % |
| 10 | Le Plessis-Robinson (92) | −21 % | 27,0 €/m² | 19,3 €/m² | 4,8 % | 3,9 % |
| 11 | Villeneuve-la-Garenne (92) | −20 % | 26,9 €/m² | 19,3 €/m² | 7,1 % | 5,7 % |
| 12 | Ivry-sur-Seine (94) | −20 % | 26,8 €/m² | 19,3 €/m² | 5,5 % | 4,4 % |
| 13 | Issy-les-Moulineaux (92) | −20 % | 30,1 €/m² | 21,8 €/m² | 4,2 % | 3,4 % |
| 14 | Carquefou (44) | −19 % | 18,1 €/m² | 12,7 €/m² | 5,7 % | 4,6 % |
| 15 | Saint-Mandé (94) | −19 % | 34,1 €/m² | 24,9 €/m² | 4,5 % | 3,6 % |
Ces écarts tiennent souvent à des marchés où une partie des locataires est en place depuis longtemps, ou à un parc d'annonces tiré vers le haut par des logements récents ou meublés.
Là où l'annonce colle au loyer payé
| # | Ville | Écart réel / annonce | Loyer constaté 1-2 p. (hc) | Rendement au loyer constaté |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Benoît (974) | +25 % | 13,5 €/m² | 12,3 % |
| 2 | Melun (77) | +14 % | 19,3 €/m² | 7,7 % |
| 3 | Sainte-Suzanne (974) | +14 % | 13,8 €/m² | 8,6 % |
| 4 | Dammarie-les-Lys (77) | +12 % | 19,3 €/m² | 7,9 % |
| 5 | Sainte-Marie (974) | +10 % | 14,0 €/m² | 7,6 % |
| 6 | Les Abymes (971) | +8 % | 16,6 €/m² | 7,1 % |
| 7 | Fontaine (38) | +7 % | 12,3 €/m² | 7,9 % |
| 8 | Mantes-la-Jolie (78) | +7 % | 17,8 €/m² | 7,6 % |
| 9 | Alençon (61) | +6 % | 10,7 €/m² | 11,3 % |
| 10 | Grasse (06) | +6 % | 16,0 €/m² | 6,7 % |
Un écart positif signifie que les locataires paient en moyenne plus que ce qu'affichent les annonces estimées : cela arrive dans les marchés très tendus, où les relocations se font vite et à un loyer élevé.
Exemple : l'effet sur un T2 à Cachan
À Cachan, le loyer d'annonce d'un T1-T2 ressort à 26,5 €/m² charges comprises, soit un rendement brut de 5,5 % au prix médian de 5 167 €/m². Au loyer réellement payé relevé par l'observatoire (17,8 €/m² hors charges), le rendement brut tombe à 4,1 %.
Sur un T2 de 40 m², la différence représente environ 242 €/mois de loyer en moins : de quoi transformer un cash-flow à l'équilibre en effort d'épargne.
Les pièges à éviter
- Prendre le loyer d'annonce pour un loyer acquis : demandez à une agence locale le loyer des derniers baux signés pour le même type de bien, ou consultez l'observatoire de l'agglomération.
- Comparer un loyer charges comprises à un loyer hors charges : la carte ANIL est charges comprises, les observatoires publient des loyers hors charges.
- Oublier la maille : l'observatoire publie par zone d'agglomération, pas par rue. Un quartier recherché peut dépasser la moyenne de sa zone.
- Ignorer l'encadrement : dans les villes concernées, le loyer de relocation est plafonné, quel que soit le niveau des annonces.
Pour aller plus loin
Le loyer réel dépend aussi de ce que les habitants peuvent payer : notre étude sur le taux d'effort des locataires le mesure ville par ville. Si le rendement au loyer constaté vous paraît trop faible, c'est à l'achat qu'il se corrige : voir ce que rapporte une négociation.
Questions fréquentes
Les annonces immobilières surestiment-elles les loyers ?
Oui dans la plupart des villes : dans 276 des 321 villes couvertes par un observatoire, le loyer constaté est inférieur au loyer d'annonce, avec un écart médian de −7 % pour un 1-2 pièces.
Quel loyer utiliser pour calculer un rendement locatif ?
Le loyer constaté (observatoire local des loyers) ou celui des derniers baux signés, hors charges. Le loyer d'annonce sert de plafond, pas de base de calcul.
Où trouver le loyer réel d'une ville ?
Sur les sites des observatoires locaux des loyers, et sur chaque page commune de Pierreinvest couverte par un observatoire (bloc « loyer constaté »).
Pourquoi le loyer réel est-il plus bas que l'annonce ?
Parce qu'il inclut des baux anciens rarement réévalués et les négociations à la signature, alors que les annonces reflètent les prix demandés lors des nouvelles mises en location.
Sources : Carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), observatoires locaux des loyers (réseau ANIL, ministère du Logement), DVF (DGFiP). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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