Marché et données · Étude inédite
Demande locative : les villes où les locataires sont les plus nombreux
Par Michael Bechay · Publié le
Dans la ville médiane analysée, 28,5 % des ménages louent un logement du parc privé et 12,8 % ont emménagé il y a moins de deux ans. Ces deux chiffres, tirés du recensement, mesurent la profondeur réelle de la demande locative : combien de clients potentiels, et à quelle fréquence ils cherchent.
Dans les villes où les locataires du privé dépassent 40 % des ménages, un logement correct se reloue en quelques jours. Là où ils sont moins de 20 %, chaque départ peut coûter plusieurs mois de vacance.
Trois indicateurs pour mesurer la demande
- La part de locataires du parc privé : c'est votre marché. Une ville de propriétaires occupants ou de logements sociaux offre peu de candidats au parc privé, même si elle est peuplée.
- La part de ménages emménagés depuis moins de deux ans : elle mesure la rotation. Une rotation élevée signifie un marché liquide (on trouve vite un locataire) mais aussi des départs plus fréquents.
- Le taux de logements vacants du parc privé (LOVAC) : il dit si l'offre dépasse la demande. Au-delà de 10 %, la concurrence entre bailleurs est rude.
Ces indicateurs viennent du recensement de l'INSEE et des fichiers fiscaux traités par le Cerema : ils comptent des ménages réels, pas des annonces.
Les villes où les locataires du privé sont les plus nombreux
| # | Ville | Locataires du parc privé | Emménagés depuis moins de 2 ans | Petits logements (1-2 pièces) | Logements vacants | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Nancy (54) | 55,4 % | 25,1 % | 43,2 % | 13,1 % | 6,4 % |
| 2 | Toulouse (31) | 52,6 % | 23,7 % | 41,5 % | 9,5 % | 5,0 % |
| 3 | Bordeaux (33) | 51,3 % | 22,2 % | 41,9 % | 11,1 % | 4,5 % |
| 4 | Rouen (76) | 51,1 % | 24,3 % | 43,3 % | 14,6 % | 5,8 % |
| 5 | Montpellier (34) | 50,8 % | 22,6 % | 43,1 % | 9,1 % | 5,3 % |
| 6 | Cayenne (973) | 50,7 % | 22,3 % | 39,2 % | 20,5 % | 7,0 % |
| 7 | Lille (59) | 50,0 % | 24,5 % | 44,7 % | 12,3 % | 4,9 % |
| 8 | Talence (33) | 48,7 % | 24,9 % | 43,8 % | 8,8 % | 4,7 % |
| 9 | Agen (47) | 48,1 % | 21,4 % | 32,3 % | 16,2 % | 7,5 % |
| 10 | Lyon (69) | 48,0 % | 19,6 % | 40,3 % | 9,2 % | 4,4 % |
| 11 | Caen (14) | 47,3 % | 22,9 % | 42,8 % | 9,6 % | 5,5 % |
| 12 | Rodez (12) | 47,2 % | 21,8 % | 33,0 % | 12,8 % | 5,8 % |
On y retrouve les grandes villes universitaires et les villes-centres, où les jeunes actifs et les étudiants louent avant d'acheter. Leur rendement est souvent modeste, mais la demande y est la plus sûre de France.
Demande profonde et rendement correct : le compromis
Villes où la part de locataires du privé dépasse la médiane (28,5 %), où le rendement dépasse la médiane nationale (6,1 %) et où la vacance reste sous 8 % :
| # | Ville | Rendement brut | Locataires du parc privé | Emménagés depuis moins de 2 ans | Logements vacants | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mont-Saint-Aignan (76) | 7,0 % | 36,7 % | 19,6 % | 7,7 % | 76/100 |
| 2 | Clichy-sous-Bois (93) | 6,8 % | 30,5 % | 7,3 % | 7,4 % | 69/100 |
| 3 | Le Tampon (974) | 6,8 % | 34,4 % | 13,5 % | 7,8 % | 67/100 |
| 4 | Lunel (34) | 6,8 % | 31,5 % | 10,6 % | 7,9 % | 72/100 |
| 5 | Muret (31) | 6,4 % | 29,6 % | 13,1 % | 7,7 % | 65/100 |
| 6 | Villeparisis (77) | 6,3 % | 29,0 % | 11,8 % | 6,8 % | 64/100 |
| 7 | Rosny-sous-Bois (93) | 6,2 % | 31,9 % | 12,8 % | 7,3 % | 64/100 |
| 8 | Saint-Martin-d'Hères (38) | 6,1 % | 38,8 % | 21,1 % | 8,0 % | 69/100 |
C'est, à nos yeux, la liste la plus utile de cette étude : un rendement correct appuyé sur un vrai marché locatif.
Rendement élevé, demande étroite : la vigilance s'impose
À l'inverse, parmi les villes affichant plus de 8 % de rendement brut, voici celles où les locataires du parc privé sont les moins nombreux :
| # | Ville | Locataires du parc privé | Logements sociaux (HLM) | Propriétaires occupants | Logements vacants | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Wattrelos (59) | 11,7 % | 30,9 % | 56,5 % | 6,3 % | 10,6 % |
| 2 | Coudekerque-Branche (59) | 13,4 % | 28,3 % | 57,1 % | 6,3 % | 9,1 % |
| 3 | Le Robert (972) | 16,6 % | 12,6 % | 63,1 % | 11,4 % | 9,3 % |
| 4 | Le Port (974) | 16,6 % | 48,4 % | 33,1 % | 6,0 % | 9,0 % |
| 5 | Saint-Chamond (42) | 17,0 % | 33,7 % | 47,9 % | 12,2 % | 11,6 % |
| 6 | Les Mureaux (78) | 17,3 % | 39,3 % | 41,9 % | 7,5 % | 8,2 % |
| 7 | Villiers-le-Bel (95) | 18,1 % | 50,9 % | 29,6 % | 9,4 % | 9,3 % |
| 8 | Les Ulis (91) | 18,5 % | 39,3 % | 40,4 % | 6,3 % | 8,5 % |
| 9 | Ris-Orangis (91) | 19,2 % | 29,2 % | 50,5 % | 7,5 % | 8,8 % |
| 10 | Givors (69) | 19,6 % | 37,0 % | 41,6 % | 9,7 % | 8,3 % |
Dans ces villes, le parc social ou les propriétaires occupants dominent : le bailleur privé s'adresse à un marché étroit, souvent concurrencé par des loyers HLM plus bas. Le rendement facial y est élevé précisément parce que la demande est fragile.
Exemple : Mont-Saint-Aignan
À Mont-Saint-Aignan, 36,7 % des ménages louent dans le parc privé et 19,6 % ont emménagé depuis moins de deux ans. Avec 7,7 % de logements vacants et un rendement brut de 7,0 %, c'est un marché où un T2 bien présenté se reloue vite sans brader le loyer.
Ce que la rotation change pour vous
Une rotation élevée est une arme à double tranchant. Elle garantit qu'on trouve un locataire rapidement, mais chaque départ coûte : quelques semaines de vacance, une remise en état, des frais de mise en location si vous passez par une agence. Dans un studio étudiant, comptez un départ par an ; dans un T3 familial, un tous les quatre à six ans.
Notre hypothèse standard de vacance (5 % du loyer, soit environ deux semaines et demie par an) convient aux villes équilibrées. Dans une ville très étudiante ou à demande étroite, retenez plutôt un mois par an dans le simulateur de cash-flow.
Comment repérer la demande sur place
- Comptez les annonces concurrentes pour votre type de bien et regardez depuis combien de temps elles sont en ligne.
- Interrogez deux agences de gestion : délai moyen de relocation, nombre de candidats par annonce, profil des locataires.
- Regardez ce qui génère la demande : université, hôpital, zone d'activité, gare. Voir aussi les villes où l'emploi progresse.
- Vérifiez la vacance du quartier : notre étude sur la vacance du parc privé détaille les villes où les logements restent vides.
Les pièges à éviter
- Confondre population et demande locative : une ville peuplée de propriétaires ou de locataires HLM offre peu de clients au parc privé.
- Ignorer la concurrence du neuf : une vague de programmes neufs peut vider le parc ancien de ses locataires.
- Surestimer la demande étudiante : elle ne dure que dix mois par an et se concentre près des campus.
- Oublier les zones tendues : en zone tendue, le préavis du locataire est réduit à un mois, ce qui accélère la rotation (voir le guide du zonage).
Questions fréquentes
Comment savoir s'il y a de la demande locative dans une ville ?
Regardez la part de locataires du parc privé (recensement INSEE), la part de ménages récemment emménagés et le taux de logements vacants (LOVAC). Pierreinvest affiche ces trois indicateurs sur chaque page commune.
Quelles villes comptent le plus de locataires ?
Parmi les villes analysées, la part de locataires du parc privé est la plus élevée à Nancy (55,4 %), Toulouse (52,6 %), Bordeaux (51,3 %).
Quelle part de locataires dans une ville moyenne ?
En médiane, 28,5 % des ménages louent un logement du parc privé dans les villes de plus de 20 000 habitants analysées par Pierreinvest.
Une forte rotation des locataires est-elle un bon signe ?
Oui pour la facilité de relocation, non pour les coûts : chaque départ entraîne vacance et remise en état. L'idéal est une demande profonde avec une rotation modérée.
Sources : INSEE, recensement de la population 2022 (logement et ménages), LOVAC 2025 (Cerema, logements vacants du parc privé), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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