Marché et données · Étude inédite
Studio, T2 ou T3 : quelle surface rapporte le plus en location ?
Par Michael Bechay · Publié le
Les petites surfaces rapportent davantage dans 365 des 463 villes analysées : le rendement brut médian d'un appartement de 1 ou 2 pièces atteint 6,1 %, contre 5,8 % pour un 3 pièces et plus.
Le T3 n'est pas pour autant un mauvais choix : dans 98 villes il fait mieux que le T2, et il attire des locataires plus stables. Tout dépend de la ville et du locataire visé.
Pourquoi les petites surfaces rapportent-elles plus ?
Pour la même raison que l'appartement bat la maison : un locataire paie surtout pour les pièces « techniques » (cuisine, salle d'eau, entrée), présentes dans tout logement quelle que soit sa taille. Le loyer au m² d'un 1-2 pièces atteint en médiane 18,1 €/m² charges comprises, contre 13,9 €/m² pour un 3 pièces et plus.
Le prix au m² baisse lui aussi avec la surface (3 333 €/m² pour un 1-2 pièces, 2 629 €/m² pour un 3 pièces et plus), mais moins vite que le loyer. D'où un rendement brut plus élevé pour les petites surfaces dans la plupart des villes.
T2 de 40 m² ou T3 de 65 m² : le comparatif médian
| T2 de 40 m² | T3 de 65 m² | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 133 300 € | 170 500 € |
| Loyer hors charges | 651 €/mois | 810 €/mois |
| Rendement brut | 6,1 % | 5,8 % |
| Rendement net | 4,4 % | 4,0 % |
| Mensualité de crédit | 772 €/mois | 987 €/mois |
| Cash-flow après impôt | −307 €/mois | −415 €/mois |
Le T3 coûte environ 28 % de plus que le T2 pour un loyer supérieur d'environ 24 %. C'est cet écart qui creuse l'effort d'épargne : le T3 n'offre un meilleur cash-flow que dans 15 villes.
Les villes où le T3 rapporte plus que le T2
| # | Ville | Rendement 3 p. et + | Rendement 1-2 p. | Écart | Prix 3 p. et + | Ventes 3 p. et + |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | 12,7 % | 7,4 % | +5,3 pt | 890 €/m² | 77 |
| 2 | Clichy-sous-Bois (93) | 10,0 % | 6,8 % | +3,1 pt | 1 759 €/m² | 139 |
| 3 | Les Abymes (971) | 8,8 % | 6,6 % | +2,2 pt | 1 491 €/m² | 114 |
| 4 | Savigny-sur-Orge (91) | 8,1 % | 6,2 % | +1,9 pt | 2 198 €/m² | 146 |
| 5 | Beauvais (60) | 8,7 % | 6,9 % | +1,7 pt | 1 438 €/m² | 355 |
| 6 | Salon-de-Provence (13) | 7,0 % | 5,4 % | +1,6 pt | 2 295 €/m² | 463 |
| 7 | Aulnay-sous-Bois (93) | 8,0 % | 6,5 % | +1,4 pt | 2 326 €/m² | 218 |
| 8 | Sarcelles (95) | 9,1 % | 7,7 % | +1,4 pt | 1 880 €/m² | 307 |
| 9 | Cholet (49) | 7,0 % | 5,8 % | +1,2 pt | 1 638 €/m² | 215 |
| 10 | Vandœuvre-lès-Nancy (54) | 7,9 % | 6,8 % | +1,1 pt | 1 471 €/m² | 237 |
| 11 | Saint-Priest (69) | 6,2 % | 5,1 % | +1,1 pt | 2 347 €/m² | 527 |
| 12 | Eaubonne (95) | 6,3 % | 5,3 % | +1,1 pt | 3 055 €/m² | 147 |
Ces villes ont souvent un parc de grands appartements des années 1960-1970 vendus à bas prix, ou une demande familiale forte que l'offre locative ne couvre pas. C'est aussi là que la colocation est la plus intéressante : un T3 loué à deux colocataires dépasse nettement le loyer d'un T3 familial. Le classement des meilleures villes pour la colocation les recense.
Les villes où les petites surfaces dominent
| # | Ville | Rendement 1-2 p. | Rendement 3 p. et + | Écart | Étudiants |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Hénin-Beaumont (62) | 11,5 % | 7,2 % | −4,3 pt | 576 |
| 2 | Grigny (91) | 17,4 % | 13,4 % | −4,0 pt | 13 |
| 3 | Saint-Chamond (42) | 11,6 % | 7,7 % | −3,9 pt | 359 |
| 4 | Wattrelos (59) | 10,6 % | 6,9 % | −3,7 pt | 133 |
| 5 | Liévin (62) | 11,1 % | 7,5 % | −3,6 pt | 1 099 |
| 6 | Montluçon (03) | 17,2 % | 14,0 % | −3,1 pt | 1 490 |
| 7 | Hazebrouck (59) | 7,1 % | 4,2 % | −3,0 pt | 444 |
| 8 | Carcassonne (11) | 10,6 % | 7,6 % | −3,0 pt | 1 717 |
| 9 | Coudekerque-Branche (59) | 9,1 % | 6,5 % | −2,6 pt | 43 |
| 10 | Bruay-la-Buissière (62) | 11,0 % | 8,3 % | −2,6 pt | 343 |
| 11 | Charleville-Mézières (08) | 9,6 % | 7,0 % | −2,5 pt | 1 982 |
| 12 | Bergerac (24) | 9,6 % | 7,2 % | −2,4 pt | 407 |
On y retrouve des villes étudiantes et des marchés où les petites surfaces sont rares : la demande de studios et de T2 y fait monter le loyer au m², parfois au-delà de ce que justifie le prix. Notre étude sur le rendement réel des petits logements dans les villes étudiantes détaille ce cas.
Ce que le rendement ne dit pas
- La rotation : un studio change de locataire tous les ans ou presque ; un T3 familial peut rester loué cinq ans. Chaque départ coûte un mois de vacance, des frais de remise en état et parfois des frais d'agence.
- L'usure : plus de rotation, c'est plus de petits travaux. Comptez-les dans le rendement net.
- La fiscalité : un T3 loué meublé en colocation génère des recettes plus élevées, ce qui rapproche plus vite des seuils fiscaux (voir LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €).
- La revente : les T2 et T3 bien placés intéressent à la fois des investisseurs et des occupants ; le studio, surtout sous 20 m², se revend presque exclusivement à des investisseurs.
- La réglementation : un logement doit faire au moins 9 m² habitables (ou 20 m³) pour être décent. Les très petites surfaces sont aussi les plus exposées à l'encadrement des loyers, qui plafonne le loyer au m².
Notre lecture
Le T2 est le meilleur compromis pour la plupart des investisseurs : rendement proche du studio, rotation plus faible, revente plus large. Le studio se justifie dans une grande ville étudiante si vous acceptez une gestion plus active. Le T3 s'impose dans les villes du tableau ci-dessus, ou si vous visez la colocation ou des familles dans une ville où l'emploi progresse. Avant de trancher, comparez les deux surfaces dans la même ville : la page de chaque commune affiche le rendement des 1-2 pièces et des 3 pièces et plus.
Les pièges à éviter
- Comparer un studio à un T3 avec le même prix au m² : chaque surface a son prix et son loyer. Utilisez des références de même taille.
- Acheter un studio de moins de 20 m² sans vérifier sa décence : surface habitable, hauteur sous plafond, DPE.
- Surestimer la demande en T3 dans une ville vieillissante où les familles achètent plutôt qu'elles ne louent.
- Oublier les charges : elles se calculent au tantième ; un T3 dans un immeuble avec ascenseur et gardien peut coûter plusieurs centaines d'euros par an de charges non récupérables.
Questions fréquentes
Studio, T2 ou T3 : quelle surface est la plus rentable ?
Les petites surfaces (1-2 pièces) dans la plupart des villes : 6,1 % de rendement brut médian, contre 5,8 % pour les 3 pièces et plus. Le T3 l'emporte dans 98 villes sur 463.
Pourquoi les petites surfaces ont-elles un meilleur rendement ?
Parce que le loyer au m² baisse plus vite que le prix au m² quand la surface augmente : cuisine et salle d'eau se paient dans tout logement, la chambre supplémentaire beaucoup moins.
Un T3 est-il plus facile à louer qu'un T2 ?
Pas forcément plus facile, mais à des locataires plus stables. La durée moyenne d'occupation d'un logement familial est nettement plus longue que celle d'un studio étudiant.
Faut-il acheter un T3 pour faire de la colocation ?
C'est le format le plus courant de la colocation : deux chambres et un séjour. Dans les villes où le T3 rapporte déjà plus que le T2, la colocation peut encore ajouter un à deux points de rendement brut.
Sources : DVF 2024-2025, 24 derniers mois (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025 (appartements 1-2 pièces et 3 pièces et plus), Pierreinvest (biens types de 40 m² et 65 m²). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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