Investissement locatif · Seine-Saint-Denis
Investir à Clichy-sous-Bois (93) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireSeine-Saint-Denis (93)·Île-de-France
- Population29 354 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéMoyenne72 ventes · 345 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Clichy-sous-Bois, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 095 €/m² (72 ventes DVF 2021-2025) et se loue 19,7 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,9 % hors charges.
C'est 0,8 point au-dessus de la médiane des 30 communes analysées du département (Seine-Saint-Denis, 6,1 %) : Clichy-sous-Bois se classe 148e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (123 800 €), loué 709 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 247 € par mois (cash-flow estimé de −247 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Clichy-sous-Bois ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 095 €/m² | 2 786 € | 3 421 € | 72 |
| Appartement 3 pièces et plus | 1 792 €/m² | 1 328 € | 2 157 € | 433 |
| Appartement, tous types | 1 897 €/m² | 1 466 € | 2 320 € | 505 |
| Maison | 3 237 €/m² | 2 747 € | 3 923 € | 222 |
Le prix médian des appartements est resté stable entre 2021 (1 867 €/m²) et 2025 (1 853 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Clichy-sous-Bois ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 19,7 €/m² | 16,0 – 24,2 € | 345 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,2 €/m² | 13,1 – 20,0 € | 468 | Bonne |
| Appartement, tous types | 16,5 €/m² | 12,9 – 21,0 € | 832 | Bonne |
| Maison | 16,5 €/m² | 12,3 – 22,1 € | 55 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Clichy-sous-Bois ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 123 800 € | 709 €/mois | 6,9 % | 5,1 % | 4,2 % | −247 €/mois |
| T3 de 65 m² | 116 500 € | 949 €/mois | 9,8 % | 7,2 % | 5,3 % | −117 €/mois |
| Maison de 90 m² | 291 400 € | 1 335 €/mois | 5,5 % | 4,3 % | 3,7 % | −696 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Clichy-sous-Bois
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Clichy-sous-Bois ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 670 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 251 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 160 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 33,60 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 7,20 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 643 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Clichy-sous-Bois ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 5,6 % | 43,5 % | 28,5 % | 14,1 % | 5,3 % | 2,9 % |
8,2 % des DPE réalisés à Clichy-sous-Bois classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (6 150 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Clichy-sous-Bois ?
Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Transport de marchandises dangereuses
14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Clichy-sous-Bois ?
- Marché étroit. Le prix médian repose sur 72 ventes seulement : un écart de quelques ventes peut le déplacer sensiblement. Comparez avec les annonces et les ventes récentes de la rue visée.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Clichy-sous-Bois ou Montfermeil, Livry-Gargan ou Clichy-sous-Bois.
Dans quels classements figure Clichy-sous-Bois ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Clichy-sous-Bois
Est-il rentable d'investir à Clichy-sous-Bois ?
Avec un rendement brut estimé à 6,9 % pour un T1-T2, Clichy-sous-Bois se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −247 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 247 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 73/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Clichy-sous-Bois ?
Comptez environ 123 800 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 9 900 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 786 € et 3 421 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Clichy-sous-Bois ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 709 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 19,7 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 16,0 à 24,2 €/m².
Clichy-sous-Bois est-elle en zone tendue ?
Clichy-sous-Bois est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Clichy-sous-Bois ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 33,60 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 643 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Clichy-sous-Bois
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 247 € par mois à Clichy-sous-Bois : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Clichy-sous-Bois, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,9 % en 2026 (prix médian 3 095 €/m², loyer 19,7 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/93-seine-saint-denis/clichy-sous-bois/