Réglementation · Guide
Logement vide ou résidence secondaire : taxe sur les logements vacants et surtaxe d'habitation
Par Michael Bechay · Publié le
Un logement vide depuis au moins un an dans une commune en zone tendue est soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite. Une résidence secondaire peut, elle, subir une majoration de taxe d'habitation de 5 à 60 % votée par la commune.
Parmi les villes analysées, 327 sont en zone tendue et 156 appliquent une majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, dont 82 au taux maximal de 60 %.
Trois impôts à ne pas confondre
| Taxe sur les logements vacants (TLV) | Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) | Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires | |
|---|---|---|---|
| Où ? | communes en zone tendue (zonage TLV) | autres communes, si elles l'ont votée | communes en zone tendue, si elles l'ont votée |
| Quels logements ? | vides depuis au moins un an au 1er janvier | durablement vides | meublés non occupés à titre principal |
| Montant | 17 % de la valeur locative la 1re année, 34 % ensuite | taux de taxe d'habitation de la commune | de 5 % à 60 % de la taxe d'habitation |
| Bénéficiaire | l'État (et l'ANAH) | la commune | la commune |
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, ces trois impôts visent précisément les logements qui ne logent personne à l'année.
Qu'est-ce qu'un logement vacant pour le fisc ?
Un logement habitable (clos, couvert, raccordé), non meublé ou insuffisamment meublé pour être habité, et inoccupé plus de 90 jours consécutifs par an. Ne sont pas taxables :
- les logements dont la vacance est involontaire : mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur ;
- les logements nécessitant des travaux importants (plus de 25 % de leur valeur) pour être habitables ;
- les résidences secondaires meublées, soumises à la taxe d'habitation (et à son éventuelle majoration).
Un bailleur qui cherche activement un locataire n'est donc pas visé, à condition de pouvoir le prouver (annonces, mandat d'agence).
Les villes qui majorent la taxe sur les résidences secondaires
| # | Ville | Majoration THRS | Zone tendue | Rendement brut | Prix T1-T2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Le Cannet (06) | 60 % | oui | 5,8 % | 4 092 €/m² |
| 2 | Menton (06) | 60 % | oui | 5,1 % | 4 930 €/m² |
| 3 | Nice (06) | 60 % | oui | 5,0 % | 4 919 €/m² |
| 4 | Saint-Laurent-du-Var (06) | 60 % | oui | 4,8 % | 4 970 €/m² |
| 5 | Vallauris (06) | 60 % | oui | 5,1 % | 4 454 €/m² |
| 6 | Arles (13) | 60 % | oui | 5,6 % | 2 948 €/m² |
| 7 | Marseille (13) | 60 % | oui | 5,9 % | 3 404 €/m² |
| 8 | Martigues (13) | 60 % | oui | 5,7 % | 3 459 €/m² |
| 9 | Vitrolles (13) | 60 % | oui | 5,4 % | 3 978 €/m² |
| 10 | La Rochelle (17) | 60 % | oui | 3,6 % | 5 128 €/m² |
| 11 | Concarneau (29) | 60 % | oui | 4,7 % | 3 365 €/m² |
| 12 | Ajaccio (2A) | 60 % | oui | 4,6 % | 4 464 €/m² |
| 13 | Bègles (33) | 60 % | oui | 5,5 % | 3 333 €/m² |
| 14 | Bordeaux (33) | 60 % | oui | 4,5 % | 4 438 €/m² |
| 15 | Bruges (33) | 60 % | oui | 5,0 % | 3 634 €/m² |
| 16 | Cenon (33) | 60 % | oui | 5,6 % | 3 186 €/m² |
| 17 | Pessac (33) | 60 % | oui | 5,0 % | 3 789 €/m² |
| 18 | Saint-Médard-en-Jalles (33) | 60 % | oui | 5,2 % | 3 667 €/m² |
| 19 | Castelnau-le-Lez (34) | 60 % | oui | 4,9 % | 3 983 €/m² |
| 20 | Frontignan (34) | 60 % | oui | 4,6 % | 3 837 €/m² |
On y retrouve les grandes villes touristiques, le littoral et les métropoles où la location de courte durée concurrence le logement des habitants. Dans ces villes, garder un pied-à-terre vide ou un meublé loué quelques semaines par an coûte nettement plus cher qu'avant.
Zone tendue et vacance : un paradoxe apparent
Même en zone tendue, certaines villes affichent une vacance élevée dans le parc privé :
| # | Ville | Logements vacants | Vacants depuis plus de 2 ans | Majoration THRS | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Cayenne (973) | 20,5 % | 11,5 % | 0 % | 7,0 % |
| 2 | Fort-de-France (972) | 16,1 % | 10,2 % | 0 % | 6,8 % |
| 3 | Le Gosier (971) | 14,0 % | 9,3 % | 0 % | 5,3 % |
| 4 | Roubaix (59) | 13,7 % | 5,3 % | 0 % | 7,9 % |
| 5 | Saint-Denis (93) | 13,3 % | 6,1 % | 60 % | 6,5 % |
| 6 | Creil (60) | 12,9 % | 4,3 % | 0 % | 9,5 % |
| 7 | Avignon (84) | 12,6 % | 3,8 % | 49 % | 5,9 % |
| 8 | Les Abymes (971) | 12,4 % | 8,4 % | 25 % | 6,6 % |
| 9 | Lille (59) | 12,3 % | 3,0 % | 0 % | 4,9 % |
| 10 | Remire-Montjoly (973) | 12,3 % | 5,2 % | 0 % | 6,5 % |
La vacance y tient souvent à des logements anciens à rénover, à des successions non réglées ou à des biens en attente de vente. C'est précisément ce stock que la TLV cherche à remettre sur le marché, et une source d'opportunités pour l'investisseur prêt à rénover.
Ce que cela change pour un investisseur
- Louer à l'année devient plus intéressant que garder un bien vide ou peu occupé : la fiscalité locale pousse dans ce sens, comme la loi Le Meur sur les meublés de tourisme.
- Un meublé de tourisme déclaré comme résidence secondaire supporte la taxe d'habitation, éventuellement majorée. Intégrez-la au calcul de rentabilité de la location de courte durée (voir ce que disent les données de la location courte durée).
- Un bien acheté pour être rénové peut échapper à la TLV pendant les travaux s'ils dépassent 25 % de sa valeur. Gardez devis et factures.
- Entre deux locataires, une vacance de quelques mois n'entraîne aucune taxe : il faut au moins un an de vacance au 1er janvier pour la TLV.
Exemple : Le Cannet
À Le Cannet, la commune applique une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et se situe en zone tendue : un logement vide depuis plus d'un an y serait aussi soumis à la TLV. Pour un investisseur, la conclusion est simple : un bien qui ne loge personne à l'année y coûte cher. La page de la ville détaille la fiscalité locale (taxe foncière, taxe d'ordures ménagères, majoration).
Notre lecture
Ces taxes ne concernent pas le bailleur qui loue à l'année : elles visent la vacance volontaire et l'usage secondaire. Elles pèsent en revanche sur deux stratégies : le pied-à-terre conservé « pour plus tard » et le meublé touristique peu occupé. Dans les villes au taux de majoration maximal, la location meublée à l'année ou le bail mobilité offrent souvent un meilleur compromis entre souplesse et fiscalité.
Les pièges à éviter
- Laisser un logement vide « le temps de réfléchir » : au-delà d'un an au 1er janvier, la TLV s'applique en zone tendue.
- Déclarer une résidence secondaire comme vacante : un logement meublé et utilisable relève de la taxe d'habitation, pas de la TLV.
- Oublier la déclaration d'occupation : chaque propriétaire doit déclarer l'usage de ses biens sur impots.gouv.fr (service « Gérer mes biens immobiliers ») ; une erreur peut entraîner une taxation indue.
- Ignorer le changement de zonage : le décret du 22 décembre 2025 a élargi la liste des communes en zone tendue.
Questions fréquentes
Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants ?
17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % les années suivantes, pour un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier dans une commune en zone tendue.
Quelles villes appliquent une surtaxe sur les résidences secondaires ?
Parmi les villes analysées, 156 appliquent une majoration, dont 82 au taux maximal de 60 %, comme Le Cannet, Menton, Nice, Saint-Laurent-du-Var.
Un logement en travaux est-il soumis à la taxe sur les logements vacants ?
Non, si les travaux nécessaires pour le rendre habitable dépassent 25 % de sa valeur. Un logement simplement en cours de rafraîchissement reste taxable s'il est vide depuis plus d'un an.
Un logement mis en location mais non loué est-il taxé ?
Non, si la vacance est involontaire : le logement doit être proposé à la location à un prix conforme au marché, ce que vous devez pouvoir justifier.
Sources : Code général des impôts (articles 232, 1407 bis et 1407 ter), décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (zonage TLV), DGFiP (fiscalité locale des particuliers, majoration de THRS par commune), LOVAC 2025 (Cerema). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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