Investissement locatif · Guadeloupe
Investir à Le Gosier (971) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireGuadeloupe (971)·Guadeloupe
- Population27 757 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée289 ventes · 1 367 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Le Gosier, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 949 €/m² (289 ventes DVF 2021-2025) et se loue 20,4 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,6 % hors charges.
C'est 0,4 point en dessous de la médiane des 6 communes analysées du département (Guadeloupe, 6,0 %) : Le Gosier se classe 299e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (158 000 €), loué 736 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 393 € par mois (cash-flow estimé de −393 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Le Gosier ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 949 €/m² | 3 308 € | 4 697 € | 289 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 260 €/m² | 2 645 € | 3 822 € | 258 |
| Appartement, tous types | 3 618 €/m² | 2 979 € | 4 330 € | 546 |
| Maison | 3 550 €/m² | 2 500 € | 4 604 € | 206 |
Le prix médian des appartements a progressé de 22,8 % entre 2021 (3 208 €/m²) et 2025 (3 941 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Le Gosier ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 20,4 €/m² | 14,2 – 29,4 € | 1 367 | Prudence |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,9 €/m² | 9,4 – 23,6 € | 1 249 | Bonne |
| Appartement, tous types | 17,3 €/m² | 11,4 – 26,2 € | 2 617 | Bonne |
| Maison | 15,3 €/m² | 9,8 – 23,7 € | 1 410 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Le Gosier ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 158 000 € | 736 €/mois | 5,6 % | 4,1 % | 3,6 % | −393 €/mois |
| T3 de 65 m² | 211 900 € | 874 €/mois | 5,0 % | 3,5 % | 3,3 % | −582 €/mois |
| Maison de 90 m² | 319 500 € | 1 238 €/mois | 4,7 % | 3,5 % | 3,3 % | −878 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Le Gosier
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Le Gosier ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 772 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 763 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 243 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 42,11 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 19,50 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 837 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Le Gosier ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,0 % | 0,0 % | 33,3 % | 0,0 % | 66,7 % | 0,0 % | 0,0 % |
0,0 % des DPE réalisés à Le Gosier classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (3 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Le Gosier ?
Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Séisme Transport de marchandises dangereuses
16 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Le Gosier ?
- Loyer à confirmer. L'estimation ANIL est moins précise ici (peu d'annonces ou estimation à une maille plus large que la commune). Validez le loyer auprès de deux agences locales avant de calculer votre rendement.
- Risques naturels. 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Le Gosier et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Les Abymes ou Le Gosier, Le Gosier ou Sainte-Anne.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Le Gosier
Est-il rentable d'investir à Le Gosier ?
Avec un rendement brut estimé à 5,6 % pour un T1-T2, Le Gosier se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −393 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 393 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 66/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Le Gosier ?
Comptez environ 158 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 12 600 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 308 € et 4 697 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Le Gosier ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 736 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 20,4 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,2 à 29,4 €/m².
Le Gosier est-elle en zone tendue ?
Le Gosier est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Le Gosier ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,11 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 837 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 393 € par mois à Le Gosier : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Le Gosier.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Le Gosier, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,6 % en 2026 (prix médian 3 949 €/m², loyer 20,4 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/971-guadeloupe/le-gosier/