Fiscalité · Guide chiffré
Plus-value immobilière : combien d'impôt à la revente d'un bien locatif ?
Par Michael Bechay · Publié le
À la revente d'un bien locatif, la plus-value est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), mais des abattements pour durée de détention la réduisent à partir de la sixième année : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les frais d'achat et les travaux, retenus au réel ou au forfait, réduisent encore la base taxable. Pour un bien gardé quinze ans, l'impôt effectif tombe souvent sous 20 % de la plus-value brute.
Comment se calcule la plus-value
Plus-value brute = prix de cession − prix d'acquisition majoré.
- Le prix de cession : prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence à sa charge).
- Le prix d'acquisition majoré : prix d'achat, plus les frais d'acquisition (au réel sur justificatifs, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat), plus les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration non déduits des revenus fonciers (au réel, ou forfait de 15 % du prix d'achat après cinq ans de détention, sans justificatif).
En LMNP, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value. Notre article sur la réforme du LMNP détaille ce mécanisme.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Cumulé, cela donne par exemple après 10 ans un abattement de 30 % pour l'impôt et 8,25 % pour les prélèvements sociaux ; après 15 ans, 60 % et 16,5 % ; après 22 ans, 100 % et 28 %.
Exemple : un bien acheté 150 000 €, revendu 200 000 €
Prix d'acquisition majoré du forfait de 7,5 % pour les frais et du forfait de 15 % pour les travaux (détention de plus de cinq ans) : 183 750 €. Plus-value brute : 16 250 €.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Total |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 7 362 € | 6 665 € | 14 028 € |
| 10 ans | 2 161 € | 2 564 € | 4 726 € |
| 15 ans | 1 235 € | 2 334 € | 3 569 € |
| 22 ans | 0 € | 2 012 € | 2 012 € |
| 25 ans | 0 € | 1 258 € | 1 258 € |
| 30 ans | 0 € | 0 € | 0 € |
À cinq ans, le forfait travaux ne s'applique pas encore et aucun abattement ne joue : c'est le pire moment pour vendre. Entre 15 et 22 ans, l'impôt fond rapidement.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattements pour l'impôt sur le revenu), une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique selon le montant. Elle concerne surtout les biens chers détenus moins de quinze ans. Vendre à deux (chaque époux ou indivisaire) s'apprécie par cédant.
Où les plus-values ont été les plus fortes récemment
Évolution du prix médian des appartements entre 2021 et 2025 :
| # | Ville | Prix 2021-2025 | Prix T1-T2 actuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Le Petit-Quevilly (76) | +35,8 % | 1 966 €/m² | 8,0 % |
| 2 | Lanester (56) | +32,0 % | 2 773 €/m² | 6,0 % |
| 3 | Saint-André (974) | +31,8 % | 1 880 €/m² | 8,6 % |
| 4 | Le Moule (971) | +31,4 % | 3 493 €/m² | 5,5 % |
| 5 | Lannion (22) | +31,1 % | 2 404 €/m² | 5,5 % |
| 6 | La Possession (974) | +30,6 % | 2 900 €/m² | 6,9 % |
| 7 | Le Tampon (974) | +29,9 % | 2 529 €/m² | 6,8 % |
| 8 | Sainte-Anne (971) | +29,2 % | 4 153 €/m² | 5,0 % |
| 9 | Saint-Paul (974) | +26,5 % | 5 659 €/m² | 4,2 % |
| 10 | Vierzon (18) | +26,4 % | 953 €/m² | 12,2 % |
| 11 | Petit-Bourg (971) | +25,3 % | 3 253 €/m² | 6,5 % |
| 12 | Saint-Leu (974) | +25,0 % | 4 618 €/m² | 4,4 % |
À Le Petit-Quevilly, le prix médian des appartements a progressé de +35,8 % en quatre ans. Une revente rapide y serait pourtant lourdement taxée : sans abattement avant six ans de détention, l'impôt atteint 36,2 % de la plus-value, sans compter les frais d'agence et le remboursement anticipé du crédit.
Les cas d'exonération
- Résidence principale : exonération totale, quelle que soit la durée. Ne concerne pas un bien locatif, sauf si vous y habitez réellement avant la vente.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et réinvestissez le prix dans les 24 mois dans l'achat de votre résidence principale (exonération dans la limite du prix réinvesti).
- Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.
- Vente à un organisme de logement social ou à une collectivité qui le cède à un tel organisme (dispositif reconduit plusieurs fois, vérifiez sa validité à la date de vente).
- Retraités ou invalides modestes, sous conditions de revenus.
Notre lecture
La fiscalité de la plus-value pousse à garder longtemps : en dessous de dix ans, elle ampute fortement le gain ; au-delà de vingt-deux ans, l'impôt sur le revenu disparaît. Elle confirme ce que nous défendons dans rendement ou plus-value : à crédit, mieux vaut un investissement dont les loyers paient le bien qu'un pari sur une revente rapide. Pensez aussi aux frais de revente (agence, diagnostics) et aux indemnités de remboursement anticipé du crédit, souvent plafonnées à six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.
Les pièges à éviter
- Oublier les factures de travaux quand elles dépassent le forfait de 15 % : gardez-les toutes.
- Compter deux fois les travaux : ceux déduits des revenus fonciers ne peuvent pas majorer le prix d'acquisition.
- Vendre juste avant une date anniversaire : la durée de détention se compte de date à date, et un mois peut faire gagner une année d'abattement.
- Négliger la réintégration des amortissements en LMNP : elle peut transformer une revente au prix d'achat en plus-value imposable.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
36,2 % de la plus-value nette : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention et éventuelle surtaxe au-delà de 50 000 €.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Quels frais peut-on ajouter au prix d'achat ?
Les frais d'acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 %, et les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement non déduits, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans de détention.
La plus-value d'un bien loué en LMNP est-elle imposée différemment ?
Elle relève du même régime des particuliers, mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable.
Sources : Code général des impôts (articles 150 U à 150 VH, 1609 nonies G), BOFiP (BOI-RFPI-PVI), loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, DVF 2021-2025 (DGFiP). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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