LMNP après la réforme des plus-values : faut-il encore passer au réel ?

Ce qui a changé

Avant la réforme, un loueur en meublé non professionnel au réel déduisait chaque année l'amortissement du bâti et du mobilier de ses loyers, souvent jusqu'à ne payer aucun impôt pendant de longues années, sans que ces amortissements soient repris à la revente.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 prévoit désormais que, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits. La plus-value imposable augmente d'autant. Les résidences services étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes ne sont pas concernés.

La plus-value reste celle des particuliers : abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), imposition à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

L'impôt sur 20 ans, ville par ville

Pour un T2 type de 40 m² au prix médian, loué meublé 10 % plus cher qu'en location nue, financé à 3,32 % sur 20 ans, avec une tranche marginale d'imposition de 30 % :

Dans toutes ces villes, l'impôt économisé pendant la détention dépasse largement l'impôt de plus-value ajouté à la revente : à 20 ans de détention, l'abattement pour durée de détention efface déjà 90 % de la base soumise à l'impôt sur le revenu.

Exemple détaillé à Paris

Un T2 acheté 381 700 € à Paris, loué meublé environ 1 278 €/mois après vacance :

• au micro-BIC (abattement de 50 %), l'impôt et les prélèvements sociaux cumulés atteignent 74 535 € sur 20 ans ;
• au réel, les intérêts, charges, taxe foncière et amortissements effacent l'essentiel du revenu imposable : 0 € sur 20 ans ;
• à la revente au bout de 20 ans, sans hausse de prix, les 120 670 € d'amortissements déduits deviennent une plus-value imposable de 17 911 € après abattements.

Les pièges à éviter

• Revendre tôt : avant la 6e année, aucun abattement ne s'applique ; la réintégration pèse alors à plein. Le réel reste souvent gagnant, mais l'écart se réduit.
• Oublier les frais du réel : la comptabilité d'un LMNP au réel coûte quelques centaines d'euros par an chez un expert-comptable (déductibles), à comparer à l'impôt économisé.
• Dépasser les seuils : au-delà de 23 000 € de recettes meublées et si elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer, on bascule en loueur meublé professionnel, avec un autre régime de plus-value.

Pour aller plus loin

La réforme relance la comparaison avec la société : voir SCI à l'IS ou LMNP. Pour le calcul complet de l'impôt à la revente (abattements, forfaits, surtaxe), consultez notre guide de la plus-value immobilière, et surveillez le seuil du statut LMP si vous multipliez les biens meublés.

Sources : article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (Légifrance), BOFiP (BOI-RFPI-PVI, plus-values immobilières des particuliers), DVF (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.