Fiscalité · Guide
Location nue ou meublée : le comparatif chiffré sur 20 ans
Par Michael Bechay · Publié le
Pour un même T2 loué 20 ans, la location meublée au réel (LMNP) est fiscalement la plus avantageuse dans toutes les grandes villes que nous avons simulées, même après la réintégration des amortissements dans la plus-value. À Saint-Étienne, l'impôt cumulé passe de 23 381 € en location nue (meilleur régime) à 16 617 € en meublé, plus-value comprise.
Le meublé demande en contrepartie un mobilier complet, une rotation de locataires plus forte et une comptabilité.
Les quatre régimes en bref
| Régime | Location | Revenu imposable | Condition |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | nue | loyers − 30 % | loyers ≤ 15 000 €/an |
| Réel foncier | nue | loyers − charges, intérêts, taxe foncière, travaux | sur option ou au-delà de 15 000 € |
| Micro-BIC | meublée | loyers − 50 % | loyers ≤ 77 700 €/an (meublé de longue durée) |
| LMNP au réel | meublée | loyers − charges, intérêts, amortissements | sur option |
Les loyers de location nue supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, ceux de la location meublée 18,6 % depuis 2026.
Impôt cumulé sur 20 ans dans les grandes villes
T2 de 40 m² au prix médian, loyer meublé 10 % plus élevé, 5 % de vacance, crédit de 20 ans à 3,32 %, tranche marginale de 30 %, loyers constants. La colonne « LMNP réel + plus-value » ajoute l'impôt dû à la revente après 20 ans du fait de la réintégration des amortissements.
| Ville | Micro-foncier | Réel foncier | Micro-BIC | LMNP réel + plus-value |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Étienne (42) | 31 036 € | 23 381 € | 25 109 € | 16 617 € |
| Limoges (87) | 36 310 € | 27 476 € | 29 375 € | 18 262 € |
| Perpignan (66) | 36 988 € | 27 167 € | 29 924 € | 17 570 € |
| Saint-Denis (974) | 46 404 € | 33 717 € | 37 542 € | 17 835 € |
| Le Mans (72) | 36 762 € | 23 723 € | 29 741 € | 10 099 € |
| Clermont-Ferrand (63) | 39 323 € | 25 415 € | 31 813 € | 10 824 € |
| Brest (29) | 41 432 € | 27 702 € | 33 519 € | 12 135 € |
| Nîmes (30) | 38 871 € | 24 084 € | 31 447 € | 9 320 € |
| Argenteuil (95) | 60 265 € | 43 398 € | 48 756 € | 20 621 € |
| Le Havre (76) | 37 666 € | 22 786 € | 30 472 € | 8 858 € |
| Saint-Denis (93) | 65 237 € | 46 789 € | 52 778 € | 21 646 € |
| Besançon (25) | 40 227 € | 25 671 € | 32 544 € | 9 880 € |
| Nancy (54) | 38 268 € | 24 183 € | 30 960 € | 9 324 € |
| Grenoble (38) | 42 487 € | 23 505 € | 34 373 € | 9 300 € |
Pourquoi le réel l'emporte
En location nue au réel, les intérêts d'emprunt et les charges réduisent l'impôt, mais le bien lui-même ne s'amortit pas. En LMNP au réel, l'amortissement du bâti (environ 1/30e de sa valeur par an), des frais d'acquisition et du mobilier s'ajoute aux charges : le revenu imposable reste souvent nul pendant plus de dix ans. Les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée.
Le micro-foncier devient compétitif quand le crédit est remboursé et que les charges sont faibles ; le réel foncier, quand on réalise de gros travaux (déficit foncier).
Les pièges à éviter
- Comparer à loyer identique : un meublé se loue plus cher, mais tourne plus vite ; prévoyez davantage de vacance et de frais de remise en état.
- Négliger le mobilier obligatoire : la liste des équipements d'un logement meublé est fixée par décret (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, rangements…).
- Oublier l'encadrement des loyers : dans les villes concernées, le complément de loyer meublé est plafonné comme le loyer nu.
Pour aller plus loin
En location nue, le choix du régime se détaille dans notre comparatif micro-foncier ou réel. En meublé, commencez par la liste du mobilier obligatoire, et si vous envisagez une société, lisez SCI à l'IS ou LMNP.
Questions fréquentes
Location nue ou meublée : laquelle paie le moins d'impôt ?
Dans nos simulations sur 20 ans, la location meublée au réel (LMNP), y compris l'impôt de plus-value dû à la réintégration des amortissements à la revente.
Le micro-foncier est-il intéressant ?
Il convient aux petits loyers sans crédit ni travaux : l'abattement de 30 % dépasse alors les charges réelles déductibles.
Quel abattement en micro-BIC pour un meublé classique ?
50 % des loyers, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles pour une location meublée de longue durée.
Peut-on passer de la location nue à la location meublée ?
Oui, à l'échéance du bail ou au départ du locataire, en meublant le logement et en signant un bail meublé d'un an (neuf mois pour un étudiant).
Sources : Code général des impôts (articles 32, 50-0 et 150 VB), loi de finances pour 2025 (article 84), DVF (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, Banque de France. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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