Gestion · Guide pratique
Location meublée : la liste du mobilier obligatoire et ce que rapporte le meublé
Par Michael Bechay · Publié le
Un logement loué meublé doit comporter au moins onze éléments fixés par le décret du 31 juillet 2015 : literie, occultation des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec freezer, vaisselle, ustensiles, table et chaises, rangements, luminaires et matériel d'entretien. S'il en manque un, le bail peut être requalifié en location nue, avec un préavis et une durée de bail moins favorables au bailleur.
En contrepartie d'un budget d'ameublement de 3 000 à 5 000 € pour un T2, le meublé se loue en général 10 à 20 % plus cher et bénéficie d'une fiscalité plus douce : abattement de 50 % au micro-BIC, ou amortissement au réel en LMNP.
La liste officielle des onze éléments
| Élément | Précision |
|---|---|
| Literie | avec couette ou couverture |
| Occultation des fenêtres | dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux occultants) |
| Plaques de cuisson | |
| Four ou four à micro-ondes | |
| Réfrigérateur | avec un compartiment à congélation d'au plus −6 °C, ou un congélateur |
| Vaisselle | en nombre suffisant pour les occupants |
| Ustensiles de cuisine | |
| Table et sièges | |
| Étagères de rangement | |
| Luminaires | |
| Matériel d'entretien ménager | adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur ou balai, selon le sol) |
Faites l'inventaire du mobilier et de son état, annexé au bail et signé avec l'état des lieux : il servira de référence à la sortie du locataire.
Bail meublé et bail nu : ce qui change
| Location meublée (résidence principale) | Location nue | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant (non reconductible) | 3 ans (6 ans pour une société bailleresse) |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue et dans certains cas) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au plus | 1 mois au plus |
| Charges | provision avec régularisation ou forfait | provision avec régularisation |
| Bail mobilité | possible, de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie | non |
| Fiscalité des loyers | bénéfices industriels et commerciaux (LMNP) | revenus fonciers |
Ce que rapporte le meublé dans les villes étudiantes
Le meublé est le format naturel de la location étudiante et des jeunes actifs mobiles. Loyer meublé estimé (loyer nu majoré de 10 %, hypothèse prudente) et économie d'impôt du LMNP au réel par rapport au micro-BIC, pour un T2 de 40 m² :
| # | Ville | Loyer meublé estimé | Loyer nu | Étudiants | Économie du réel / micro-BIC | Rendement brut (nu) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne (42) | 453 €/mois | 412 €/mois | 23 319 | 1 255 €/an | 9,8 % |
| 2 | Limoges (87) | 530 €/mois | 482 €/mois | 20 418 | 1 469 €/an | 8,8 % |
| 3 | Perpignan (66) | 540 €/mois | 491 €/mois | 10 048 | 1 496 €/an | 8,7 % |
| 4 | Troyes (10) | 542 €/mois | 493 €/mois | 8 325 | 1 502 €/an | 8,2 % |
| 5 | Tarbes (65) | 472 €/mois | 429 €/mois | 5 535 | 1 307 €/an | 7,9 % |
| 6 | Roubaix (59) | 620 €/mois | 564 €/mois | 12 945 | 1 719 €/an | 7,9 % |
| 7 | Évry-Courcouronnes (91) | 828 €/mois | 753 €/mois | 15 862 | 2 295 €/an | 7,8 % |
| 8 | Valenciennes (59) | 560 €/mois | 509 €/mois | 11 130 | 1 551 €/an | 7,5 % |
| 9 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | 568 €/mois | 516 €/mois | 6 750 | 1 572 €/an | 7,4 % |
| 10 | Saint-Denis (974) | 678 €/mois | 616 €/mois | 13 916 | 1 877 €/an | 7,1 % |
| 11 | Compiègne (60) | 673 €/mois | 612 €/mois | 5 869 | 1 865 €/an | 7,0 % |
| 12 | Mont-Saint-Aignan (76) | 622 €/mois | 565 €/mois | 21 261 | 1 722 €/an | 7,0 % |
| 13 | Dunkerque (59) | 617 €/mois | 561 €/mois | 5 011 | 1 709 €/an | 6,8 % |
| 14 | Vandœuvre-lès-Nancy (54) | 556 €/mois | 505 €/mois | 15 618 | 1 539 €/an | 6,8 % |
| 15 | Le Mans (72) | 537 €/mois | 488 €/mois | 15 468 | 1 487 €/an | 6,8 % |
À Saint-Étienne, un T2 loué nu 412 €/mois se louerait environ 453 €/mois meublé : 492 € de loyer en plus par an. Un ameublement de 4 000 € est donc remboursé en 8,1 ans par le seul supplément de loyer, sans compter l'avantage fiscal.
Combien coûte l'ameublement d'un T2 ?
Prévoyez de 3 000 à 5 000 € pour un T2 meublé avec soin : lit et literie, canapé, table et chaises, rangements, électroménager (plaques, four combiné, réfrigérateur, lave-linge), vaisselle, luminaires, rideaux. En LMNP au réel, ce mobilier s'amortit en général sur cinq à dix ans ; les petits équipements de moins de 500 € HT peuvent être déduits immédiatement.
Le mobilier de qualité moyenne mais robuste est le meilleur choix : un locataire étudiant change souvent, et un canapé fragile se remplace vite. Le lave-linge, non obligatoire, est presque indispensable pour louer vite.
Notre lecture
Le meublé est rentable dans la plupart des villes, surtout étudiantes, et sa fiscalité reste la plus avantageuse pour un particulier, malgré la réintégration des amortissements dans la plus-value décidée en 2025 (voir notre analyse). Il demande en revanche plus de gestion : rotation annuelle, état des lieux plus long, renouvellement du mobilier. Sur vingt ans, notre comparatif location nue ou meublée montre que l'écart d'impôt peut atteindre plusieurs milliers d'euros. En colocation, le meublé est presque toujours la règle (voir notre guide de la colocation).
Les pièges à éviter
- Oublier un élément obligatoire : un logement sans occultation dans la chambre ou sans vaisselle suffisante peut être requalifié en location nue.
- Surestimer la majoration : dans les villes où l'offre meublée abonde, le supplément de loyer se réduit à 5 ou 10 %.
- Négliger l'inventaire : sans liste détaillée et signée, impossible de retenir sur le dépôt de garantie le coût d'un meuble abîmé.
- Confondre meublé de longue durée et meublé de tourisme : ce dernier obéit à des règles fiscales et administratives bien plus strictes depuis la loi Le Meur.
Questions fréquentes
Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?
Onze éléments fixés par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien.
Combien rapporte de plus une location meublée ?
En général 10 à 20 % de loyer en plus qu'une location nue, selon la ville et la concurrence. Pierreinvest retient une majoration prudente de 10 % dans ses calculs.
Quelle durée pour un bail meublé ?
Un an reconductible tacitement, ou neuf mois non reconductibles pour un étudiant. Le bail mobilité permet aussi de louer de un à dix mois à une personne en formation, en stage ou en mission.
Le lave-linge est-il obligatoire en location meublée ?
Non, il ne figure pas dans la liste du décret de 2015. Il est toutefois très apprécié des locataires et facilite la relocation.
Sources : Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11), Code général des impôts (article 50-0, micro-BIC), carte des loyers ANIL 2025, DVF 2024-2025 (DGFiP). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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