Investissement locatif · La Réunion
Investir à Saint-Denis (974) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireLa Réunion (974)·La Réunion
- Population155 634 habitants
- Marché Zone B1Zone tendue
- FiabilitéÉlevée3 228 ventes · 8 878 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Saint-Denis, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 2 400 €/m² (3 228 ventes DVF 2021-2025) et se loue 17,1 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 7,7 % hors charges.
C'est au niveau de la médiane des 13 communes analysées du département (La Réunion, 7,7 %) : Saint-Denis se classe 98e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (96 000 €), loué 616 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 171 € par mois (cash-flow estimé de −171 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Denis ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 2 400 €/m² | 2 083 € | 2 800 € | 3 228 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 366 €/m² | 2 000 € | 2 843 € | 1 927 |
| Appartement, tous types | 2 390 €/m² | 2 051 € | 2 815 € | 5 150 |
| Maison | 3 158 €/m² | 2 280 € | 4 028 € | 1 493 |
Marge d'erreur : la médiane des appartements de 1-2 pièces est comprise entre 2 381 € et 2 423 €/m² avec 90 % de confiance (3 228 ventes).
Le prix médian des appartements a progressé de 17,9 % entre 2021 (2 199 €/m²) et 2025 (2 593 €/m²).
Estimation avancée, 2e trimestre 2026. Les ventes DVF arrivent avec 6 à 12 mois de retard. L'indice Notaires-INSEE des appartements anciens (France) a évolué de −0,8 % depuis la moyenne 2025 (−0,1 % sur un an). Appliqué au prix médian 2025 des appartements de Saint-Denis (2 593 €/m²), il donne environ 2 570 €/m².
Indicateur publié séparément et comparé au chiffre DVF définitif à chaque mise à jour : il ne remplace pas la médiane des ventes.
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues. Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE, Licence Ouverte).
Quel loyer pour un logement à Saint-Denis ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 17,1 €/m² | 13,4 – 21,9 € | 8 878 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,1 €/m² | 10,3 – 19,4 € | 5 924 | Bonne |
| Appartement, tous types | 15,1 €/m² | 11,5 – 19,9 € | 14 748 | Bonne |
| Maison | 14,9 €/m² | 10,1 – 22,0 € | 2 880 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Loyers réellement payés : observatoire local des loyers
Une annonce surestime souvent le loyer obtenu. L'observatoire local des loyers (Île de La Réunion, 2024) relève les loyers effectivement payés par les locataires du parc privé, hors charges, dans les 6 zones d'observation qui couvrent Saint-Denis.
| Logement | Loyer médian | Observations |
|---|---|---|
| Tous logements, tous baux | 11,5 €/m² | 9 066 |
| Appartement 1-2 pièces | 14,1 €/m² | 4 578 |
| Appartement 3 pièces et plus | 11,1 €/m² | 3 159 |
| Maison | 10,9 €/m² | 1 329 |
| Tous logements, emménagés depuis moins d'un an | 12,9 €/m² | 2 641 |
| 1-2 pièces, emménagés depuis moins d'un an | 15,1 €/m² | 1 502 |
Pour un 1-2 pièces, le loyer de relocation représente 98 % du loyer d'annonce ANIL ramené hors charges (15,4 €/m²). Calculé avec ce loyer constaté, le rendement brut T1-T2 ressort à 7,5 %, contre 7,7 % avec le loyer d'annonce.
Source : Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL – ministère du Logement), Licence Ouverte 2.0. Médianes pondérées par le nombre d'observations lorsque plusieurs zones ou typologies sont regroupées. Le meublé n'est pas couvert par ces données.
Quel rendement locatif à Saint-Denis ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 96 000 € | 616 €/mois | 7,7 % | 5,5 % | 4,4 % | −171 €/mois |
| T3 de 65 m² | 153 800 € | 827 €/mois | 6,5 % | 4,6 % | 3,9 % | −343 €/mois |
| Maison de 90 m² | 284 200 € | 1 209 €/mois | 5,1 % | 3,9 % | 3,5 % | −731 €/mois |
Rendement brut T1-T2 : 7,7 % (de 6,1 % à 9,4 %). L'intervalle de confiance à 90 % cumule l'incertitude du prix médian DVF et celle du loyer estimé par l'ANIL (1 000 tirages). Fiabilité : élevée.
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Saint-Denis ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 320 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 189 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 877 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 38,97 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 15,80 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 648 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Saint-Denis ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,8 % | 5,4 % | 30,4 % | 35,7 % | 14,3 % | 7,1 % | 5,4 % |
12,5 % des DPE réalisés à Saint-Denis classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (56 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Saint-Denis ?
Eruption volcanique Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Séisme Transport de marchandises dangereuses
21 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
La demande locative est-elle solide à Saint-Denis ?
Au 1er janvier 2025, 9,1 % des logements du parc privé de Saint-Denis étaient vacants selon LOVAC, plus que la médiane des communes analysées (8,5 %). 40,7 % des ménages louent dans le parc privé et 14,8 % ont emménagé depuis moins de deux ans (recensement 2022). Avec 13 916 étudiants inscrits (2024-25), la demande en petites surfaces est soutenue.
| Indicateur | Saint-Denis | Médiane des communes | Source |
|---|---|---|---|
| Logements vacants du parc privé | 9,1 % (5 022 logements) | 8,5 % | LOVAC, 1er janvier 2025 |
| Vacants depuis plus de 2 ans | 3,2 % du parc privé | 2,1 % | LOVAC |
| Évolution de la vacance | 16,2 % en 2019 → 9,1 % en 2025 | – | LOVAC |
| Ménages locataires du parc privé | 40,7 % | 28,5 % | Recensement 2022 |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 14,8 % | 12,8 % | Recensement 2022 |
| Résidences principales de 1 ou 2 pièces | 28,5 % | 24,2 % | Recensement 2022 |
| Résidences secondaires | 1,7 % des logements | 2,0 % | Recensement 2022 |
| Étudiants inscrits | 13 916 (89,4 pour 1 000 hab.) | 22,0 pour 1 000 hab. | MESR, 2024-25 |
| Emploi salarié privé | 46 691 (+8,7 % en 5 ans) | +5,7 % en 5 ans | Urssaf, 2025 |
| Logements autorisés sur 5 ans | 3 663 (48,0 pour 1 000 logements) | 49,8 pour 1 000 | Sitadel, 2021-2025 |
Sources : LOVAC (Cerema, DGALN ; secret statistique respecté) ; recensement de la population, INSEE ; effectifs étudiants, ministère de l'Enseignement supérieur ; Urssaf ; Sitadel, SDES. Licence Ouverte. La vacance LOVAC compte les logements privés vides au 1er janvier, quelle qu'en soit la raison (travaux, succession, logement inadapté).
Qui habite à Saint-Denis et quels services trouve-t-on ?
| Indicateur | Saint-Denis | Médiane des communes |
|---|---|---|
| Niveau de vie médian | 18 270 € par an | 21 820 € |
| Taux de pauvreté | 33,0 % | 19,0 % |
| Ménages imposés | 37,0 % | 52,0 % |
| Équipements et services | 6 400 (41,1 pour 1 000 hab.) | 40,3 pour 1 000 |
| Commerces · santé · écoles | 1 025 · 1 081 · 112 | – |
| Gares | 0 | – |
| Cambriolages de logement enregistrés | 2,1 pour 1 000 logements (2025) | 5,6 |
| Destructions et dégradations enregistrées | 7,2 pour 1 000 habitants | 9,4 |
Le niveau de vie renseigne sur la solvabilité des locataires potentiels. Les faits de délinquance sont des faits enregistrés par la police et la gendarmerie : ils dépendent aussi des plaintes déposées et ne mesurent pas la sécurité d'une rue. Pierreinvest les publie bruts, sans note ni classement.
Sources : Filosofi 2021, INSEE (valeurs couvertes par le secret statistique non affichées) ; base permanente des équipements 2025, INSEE ; délinquance enregistrée, SSMSI. Licence Ouverte.
Comment sont gérées les copropriétés de Saint-Denis ?
901 copropriétés sont immatriculées au registre national à Saint-Denis, avec en moyenne 30,6 lots d'habitation. 56 % sont gérées par un syndic professionnel et 2 % par un syndic bénévole ; 42 % n'ont pas de mandat de syndic en cours déclaré au registre (médiane des communes : 41 %).
Période de construction déclarée : 0 % avant 1949, 16 % entre 1949 et 1974, 49 % après 2000. 4 copropriétés ont bénéficié d'une aide publique.
Avant d'acheter un lot, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux. Une copropriété sans syndic en exercice ne peut ni voter ni engager de travaux.
Source : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah), fichier du 03/10/2026, Licence Ouverte. Agrégats communaux.
Quels points vérifier avant d'investir à Saint-Denis ?
- Passoires thermiques. 12,5 % des DPE de Saint-Denis sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Risques naturels. 21 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Saint-Denis et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données de cette page : DVF, ANIL, observatoires locaux des loyers, ADEME, DGFiP, Géorisques, LOVAC, Sitadel et registre des copropriétés.
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Comparer : Saint-Denis ou La Possession, Saint-Denis ou Sainte-Marie.
Dans quels classements figure Saint-Denis ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Saint-Denis
Est-il rentable d'investir à Saint-Denis ?
Avec un rendement brut estimé à 7,7 % pour un T1-T2, Saint-Denis se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −171 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 171 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 67/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Saint-Denis ?
Comptez environ 96 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 7 700 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 083 € et 2 800 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Saint-Denis ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 616 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 17,1 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 13,4 à 21,9 €/m².
Saint-Denis est-elle en zone tendue ?
Saint-Denis est classée en zone B1 du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Saint-Denis ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,97 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 648 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Y a-t-il beaucoup de logements vacants à Saint-Denis ?
Au 1er janvier 2025, 9,1 % des logements du parc privé de Saint-Denis étaient vacants (5 022 logements, source LOVAC), pour une médiane de 8,5 % dans les communes analysées. 3,2 % du parc privé est vide depuis plus de deux ans. Le loyer réellement payé à la relocation, relevé par l'observatoire local des loyers, donne un rendement brut T1-T2 de 7,5 %.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 171 € par mois à Saint-Denis : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025. Licence Ouverte 2.0.
- Loyers d'annonce : carte des loyers (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (2025). Licence Ouverte 2.0.
- Loyers constatés : observatoires locaux des loyers (réseau ANIL, ministère du Logement) — Île de La Réunion, 2024. Licence Ouverte 2.0.
- Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE). Licence Ouverte.
- DPE : ADEME, DPE des logements existants. Licence Ouverte 2.0.
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers. Licence Ouverte 2.0.
- Zonages ABC et TLV (ministère du Logement). Licence Ouverte.
- Risques : Géorisques (BRGM, base GASPAR). Open data.
- Vacance : LOVAC, logements vacants du parc privé (Cerema, DGALN). Licence Ouverte.
- Ménages et parc : recensement de la population 2022 (INSEE). Licence Ouverte.
- Revenus : Filosofi 2021 (INSEE). Licence Ouverte.
- Équipements : base permanente des équipements 2025 (INSEE). Licence Ouverte.
- Étudiants : effectifs inscrits (ministère de l'Enseignement supérieur). Licence Ouverte.
- Emploi : effectifs salariés du secteur privé (Urssaf). Licence Ouverte.
- Construction : Sitadel, logements autorisés (SDES). Licence Ouverte.
- Copropriétés : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah). Licence Ouverte.
- Délinquance enregistrée : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Licence Ouverte.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Millésime 2026-10, méthode v1.1, page mise à jour le 4 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV, Parquet) · Journal des corrections · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Saint-Denis, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 7,7 % en 2026 (prix médian 2 400 €/m², loyer 17,1 €/m²). » — Pierreinvest (millésime 2026-10, méthode v1.1), d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 4 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/974-la-reunion/saint-denis/