Comparatif 2026
Saint-Denis ou La Possession : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Denis offre le meilleur rendement brut : 7,7 %, contre 7,5 % à La Possession.
Le m² est 12 % plus cher à La Possession (2 682 €) qu'à Saint-Denis (2 400 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Denis dégage le meilleur cash-flow (−171 €/mois contre −206 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Denis et La Possession ?
| Indicateur | Saint-Denis | La Possession |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,7 % | 7,5 % |
| Rendement net T2 | 5,5 % | 5,2 % |
| Cash-flow T2 type | −171 €/mois | −206 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 400 €/m² | 2 682 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 96 000 € | 107 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,1 €/m² | 18,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 71/100 | 79/100 |
| Taux de taxe foncière | 38,97 % | 50,19 % |
| DPE F et G | 12,5 % | 0,0 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 17 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 155 634 | 36 568 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Denis ou La Possession : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Denis affiche un rendement brut estimé à 7,7 %, contre 7,5 % à La Possession.
Le prix au m² est 11 % plus bas à Saint-Denis qu'à La Possession, quand le loyer au m² y est 8 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Saint-Denis.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −171 € à Saint-Denis et −206 € à La Possession, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 96 000 € pour un T2 type à Saint-Denis, 107 300 € à La Possession, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,97 % à Saint-Denis et de 50,19 % à La Possession.
Saint-Denis est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; La Possession est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,5 % des DPE réalisés à Saint-Denis sont classés F ou G, contre 0,0 % à La Possession : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Denis.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Denis et 17 à La Possession.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Denis ou à La Possession ?
Saint-Denis, avec un rendement brut de 7,7 % contre 7,5 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Denis et à La Possession ?
Environ 96 000 € à Saint-Denis et 107 300 € à La Possession pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Denis ou La Possession ?
Saint-Denis, avec 12,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.