Comparatif 2026
Saint-Denis ou Sainte-Marie : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Sainte-Marie offre le meilleur rendement brut : 7,7 %, contre 7,7 % à Saint-Denis.
Le m² est 13 % plus cher à Saint-Denis (2 400 €) qu'à Sainte-Marie (2 115 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Sainte-Marie dégage le meilleur cash-flow (−157 €/mois contre −171 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Denis et Sainte-Marie ?
| Indicateur | Saint-Denis | Sainte-Marie |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,7 % | 7,7 % |
| Rendement net T2 | 5,5 % | 5,4 % |
| Cash-flow T2 type | −171 €/mois | −157 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 400 €/m² | 2 115 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 96 000 € | 84 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,1 €/m² | 15,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,1 €/m² | 14,0 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,1 % | 6,6 % |
| Ménages locataires du parc privé | 40,7 % | 24,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 89,4 | 5,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +8,7 % | +16,3 % |
| Niveau de vie médian | 18 270 € | 19 110 € |
| Score Pierreinvest | 67/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 38,97 % | 46,14 % |
| DPE F et G | 12,5 % | 28,6 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 22 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 155 634 | 37 093 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Denis ou Sainte-Marie : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Sainte-Marie affiche un rendement brut estimé à 7,7 %, contre 7,7 % à Saint-Denis.
Le prix au m² est 13 % plus élevé à Saint-Denis qu'à Sainte-Marie, quand le loyer au m² y est 13 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Saint-Denis.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −157 € à Sainte-Marie et −171 € à Saint-Denis, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 96 000 € pour un T2 type à Saint-Denis, 84 600 € à Sainte-Marie, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,97 % à Saint-Denis et de 46,14 % à Sainte-Marie.
Saint-Denis est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Sainte-Marie est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,5 % des DPE réalisés à Saint-Denis sont classés F ou G, contre 28,6 % à Sainte-Marie : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Sainte-Marie.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Denis et 22 à Sainte-Marie.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Denis ou à Sainte-Marie ?
Sainte-Marie, avec un rendement brut de 7,7 % contre 7,7 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Denis et à Sainte-Marie ?
Environ 96 000 € à Saint-Denis et 84 600 € à Sainte-Marie pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Denis ou Sainte-Marie ?
Sainte-Marie, avec 28,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.