Marché et données · Analyse
Prix de l'immobilier en 2026 : ce que disent les derniers indices des notaires, ville par ville
Par Michael Bechay · Publié le
Au 2e trimestre 2026, l'indice Notaires-INSEE des prix des appartements anciens en France s'établit à 125,2 (base 100 en 2015), soit −0,1 % sur un an : après la baisse de 2023-2024, les prix se sont stabilisés sans repartir franchement.
Ville par ville, notre prix actualisé au dernier trimestre publié recule encore par rapport aux ventes de 2025 dans 367 villes sur 447, et progresse dans 80. Pour un investisseur, c'est un marché où l'on négocie, pas un marché où l'on se précipite.
Comment nous estimons le prix d'aujourd'hui
Les ventes DVF, qui fondent nos prix médians, sont publiées avec plusieurs mois de décalage : nos prix de référence couvrent 2024-2025. Pour rapprocher ce prix du marché actuel, nous appliquons à chaque ville l'évolution de l'indice Notaires-INSEE de sa zone (Paris, départements d'Île-de-France, grandes agglomérations, régions ou province) entre l'année des ventes DVF et le dernier trimestre publié (2026 T2).
Ce prix actualisé n'est pas une vente constatée : c'est une estimation, utile pour savoir si le prix d'une annonce est cohérent avec la tendance de la zone. Il figure sur chaque page commune.
Où les prix reculent encore
| # | Ville | Évolution depuis 2025 | Prix actualisé (appartements) | Prix DVF 2025 | Indice de référence | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Bron (69) | −2,6 % | 2 710 €/m² | 2 782 €/m² | agglomération de Lyon | 5,4 % |
| 2 | Caluire-et-Cuire (69) | −2,6 % | 3 750 €/m² | 3 851 €/m² | agglomération de Lyon | 4,8 % |
| 3 | Givors (69) | −2,6 % | 1 700 €/m² | 1 745 €/m² | agglomération de Lyon | 8,3 % |
| 4 | Lyon (69) | −2,6 % | 4 380 €/m² | 4 500 €/m² | agglomération de Lyon | 4,4 % |
| 5 | Oullins-Pierre-Bénite (69) | −2,6 % | 3 020 €/m² | 3 100 €/m² | agglomération de Lyon | 5,0 % |
| 6 | Sainte-Foy-lès-Lyon (69) | −2,6 % | 3 190 €/m² | 3 274 €/m² | agglomération de Lyon | 5,2 % |
| 7 | Saint-Genis-Laval (69) | −2,6 % | 3 370 €/m² | 3 457 €/m² | agglomération de Lyon | 4,6 % |
| 8 | Tassin-la-Demi-Lune (69) | −2,6 % | 4 040 €/m² | 4 145 €/m² | agglomération de Lyon | 4,6 % |
| 9 | Vaulx-en-Velin (69) | −2,6 % | 2 690 €/m² | 2 766 €/m² | agglomération de Lyon | 6,0 % |
| 10 | Vénissieux (69) | −2,6 % | 2 480 €/m² | 2 547 €/m² | agglomération de Lyon | 5,5 % |
| 11 | Villefranche-sur-Saône (69) | −2,6 % | 2 380 €/m² | 2 439 €/m² | agglomération de Lyon | 5,8 % |
| 12 | Villeurbanne (69) | −2,6 % | 3 510 €/m² | 3 599 €/m² | agglomération de Lyon | 5,0 % |
La baisse se concentre dans les zones dont l'indice notarial recule encore sur un an. Dans ces villes, un vendeur qui affiche le prix de 2022 est hors marché : la négociation est légitime.
Où ils repartent
| # | Ville | Évolution depuis 2025 | Prix actualisé (appartements) | Indice de référence | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Aix-en-Provence (13) | +0,8 % | 4 840 €/m² | agglomération de Marseille | 4,5 % |
| 2 | Allauch (13) | +0,8 % | 3 410 €/m² | agglomération de Marseille | 5,3 % |
| 3 | Arles (13) | +0,8 % | 2 590 €/m² | agglomération de Marseille | 5,6 % |
| 4 | Aubagne (13) | +0,8 % | 2 680 €/m² | agglomération de Marseille | 6,3 % |
| 5 | La Ciotat (13) | +0,8 % | 5 160 €/m² | agglomération de Marseille | 4,0 % |
| 6 | Gardanne (13) | +0,8 % | 3 230 €/m² | agglomération de Marseille | 5,5 % |
| 7 | Istres (13) | +0,8 % | 2 900 €/m² | agglomération de Marseille | 5,4 % |
| 8 | Marignane (13) | +0,8 % | 2 490 €/m² | agglomération de Marseille | 7,0 % |
| 9 | Marseille (13) | +0,8 % | 3 190 €/m² | agglomération de Marseille | 5,9 % |
| 10 | Martigues (13) | +0,8 % | 2 890 €/m² | agglomération de Marseille | 5,7 % |
| 11 | Miramas (13) | +0,8 % | 2 400 €/m² | agglomération de Marseille | 6,6 % |
| 12 | Les Pennes-Mirabeau (13) | +0,8 % | 2 980 €/m² | agglomération de Marseille | 5,9 % |
Les grandes villes au dernier trimestre
| # | Ville | Évolution depuis 2025 | Indice sur un an | Prix actualisé | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Aix-en-Provence (13) | +0,8 % | +2,2 % | 4 840 €/m² | 4,5 % |
| 2 | Marseille (13) | +0,8 % | +2,2 % | 3 190 €/m² | 5,9 % |
| 3 | Nice (06) | +0,3 % | +1,3 % | 4 820 €/m² | 5,0 % |
| 4 | Toulon (83) | +0,3 % | +1,3 % | 2 700 €/m² | 6,2 % |
| 5 | Paris (75) | −0,1 % | +0,7 % | 9 740 €/m² | 3,8 % |
| 6 | Boulogne-Billancourt (92) | −0,4 % | +0,3 % | 8 270 €/m² | 4,2 % |
| 7 | Argenteuil (95) | −0,5 % | −0,5 % | 3 080 €/m² | 6,6 % |
| 8 | Saint-Denis (974) | −0,8 % | −0,1 % | 2 570 €/m² | 7,1 % |
| 9 | Saint-Paul (974) | −0,8 % | −0,1 % | 5 370 €/m² | 4,2 % |
| 10 | Grenoble (38) | −0,9 % | −0,2 % | 2 490 €/m² | 6,2 % |
| 11 | Saint-Étienne (42) | −0,9 % | −0,2 % | 1 190 €/m² | 9,8 % |
| 12 | Clermont-Ferrand (63) | −0,9 % | −0,2 % | 2 100 €/m² | 6,8 % |
| 13 | Annecy (74) | −0,9 % | −0,2 % | 5 070 €/m² | 4,2 % |
| 14 | Caen (14) | −1,0 % | −0,3 % | 2 910 €/m² | 5,5 % |
| 15 | Dijon (21) | −1,0 % | −0,3 % | 2 640 €/m² | 5,9 % |
Faut-il attendre pour acheter ?
C'est la question que tout le monde pose, et la réponse tient en trois constats.
- Les prix ne baissent plus partout : la stabilisation de l'indice national montre que le gros de la correction est passé. Attendre une nouvelle baisse de 10 % relève du pari.
- Le taux compte autant que le prix : à 3,32 %, chaque baisse de 0,25 point du taux allège la mensualité d'environ 13 € par mois pour 100 000 € empruntés sur 20 ans. Notre analyse taux de crédit et cash-flow chiffre cet effet ville par ville.
- Le rendement s'achète à l'entrée : dans un marché calme, les biens restent plus longtemps en vente et la marge de négociation s'élargit. Une remise de 5 à 10 % vaut souvent plus qu'une année d'attente. Voir combien rapporte une négociation réussie.
Notre position : pour un investissement locatif, l'enjeu n'est pas d'acheter au point bas, mais d'acheter au bon prix un bien qui se loue bien. Le contexte actuel est plutôt favorable aux acheteurs préparés.
La tendance longue, en complément
Le prix actualisé capte la conjoncture récente. Pour la tendance de fond, consultez notre étude où les prix baissent encore, où ils repartent, fondée sur l'évolution des ventes DVF de 2021 à 2025, et le classement des villes où les prix baissent.
Les pièges à éviter
- Appliquer l'indice national à sa ville : les écarts entre zones dépassent souvent plusieurs points sur un an.
- Prendre le prix actualisé pour une valeur d'expertise : il donne une tendance de zone, pas la valeur d'un bien précis (étage, état, DPE, vue).
- Confondre prix affiché et prix signé : les annonces intègrent une marge de négociation ; DVF et les indices notariaux reflètent les prix signés.
- Oublier que les indices sont révisés : les derniers trimestres publiés sont provisoires et peuvent être corrigés de quelques dixièmes.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier baissent-ils encore en 2026 ?
Au niveau national, ils se stabilisent : l'indice Notaires-INSEE des appartements anciens évolue de −0,1 % sur un an au 2e trimestre 2026. Le prix actualisé recule encore dans 367 des 447 villes analysées par Pierreinvest.
Où les prix immobiliers baissent-ils le plus ?
Parmi les villes analysées, les plus fortes baisses du prix actualisé depuis 2025 concernent Bron (−2,6 %), Caluire-et-Cuire (−2,6 %), Givors (−2,6 %).
Qu'est-ce que l'indice Notaires-INSEE ?
C'est l'indice officiel des prix des logements anciens, calculé par l'INSEE à partir des bases des notaires, publié chaque trimestre par zone géographique, à qualité de bien constante.
Faut-il attendre la baisse des prix pour investir ?
Pas nécessairement : les prix se stabilisent et le rendement dépend surtout du prix négocié et du loyer. Dans un marché calme, la marge de négociation compense souvent l'attente d'une baisse hypothétique.
Sources : Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE, séries trimestrielles), DVF 2021-2025 (DGFiP), Banque de France (taux des crédits habitat), Pierreinvest (prix actualisé au dernier trimestre publié). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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