Investissement locatif · Bouches-du-Rhône
Investir à La Ciotat (13) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireBouches-du-Rhône (13)·Provence-Alpes-Côte d'Azur
- Population38 477 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée1 405 ventes · 3 598 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à La Ciotat, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 5 222 €/m² (1 405 ventes DVF 2021-2025) et se loue 20,0 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,2 % hors charges.
C'est 1,6 point en dessous de la médiane des 14 communes analysées du département (Bouches-du-Rhône, 5,7 %) : La Ciotat se classe 445e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (208 900 €), loué 722 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 649 € par mois (cash-flow estimé de −649 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à La Ciotat ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 5 222 €/m² | 4 324 € | 6 199 € | 1 405 |
| Appartement 3 pièces et plus | 4 593 €/m² | 3 785 € | 5 540 € | 1 156 |
| Appartement, tous types | 4 938 €/m² | 4 006 € | 5 909 € | 2 563 |
| Maison | 5 864 €/m² | 5 000 € | 6 843 € | 717 |
Le prix médian des appartements a progressé de 11,2 % entre 2021 (4 609 €/m²) et 2025 (5 124 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à La Ciotat ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 20,0 €/m² | 15,5 – 25,8 € | 3 598 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,5 €/m² | 11,9 – 22,7 € | 2 176 | Bonne |
| Appartement, tous types | 17,7 €/m² | 13,3 – 23,5 € | 5 795 | Bonne |
| Maison | 20,3 €/m² | 14,0 – 29,5 € | 433 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à La Ciotat ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 208 900 € | 722 €/mois | 4,2 % | 2,9 % | 2,9 % | −649 €/mois |
| T3 de 65 m² | 298 500 € | 963 €/mois | 3,9 % | 2,7 % | 2,7 % | −988 €/mois |
| Maison de 90 m² | 527 800 € | 1 643 €/mois | 3,7 % | 2,8 % | 2,8 % | −1 710 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à La Ciotat ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 719 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 0 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 200 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 52,14 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 14,00 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 016 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à La Ciotat ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5,1 % | 12,1 % | 55,4 % | 20,2 % | 5,3 % | 1,6 % | 0,4 % |
2,0 % des DPE réalisés à La Ciotat classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (12 634 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à La Ciotat ?
Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Séisme Transport de marchandises dangereuses
11 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à La Ciotat ?
- Taxe foncière élevée. Le taux global de 52,14 % fait partie des 25 % les plus élevés des communes analysées (médiane : 45,31 %). Demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 649 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Aubagne ou La Ciotat.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à La Ciotat
Est-il rentable d'investir à La Ciotat ?
Avec un rendement brut estimé à 4,2 % pour un T1-T2, La Ciotat se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −649 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 649 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 58/100.
Quel budget pour acheter un T2 à La Ciotat ?
Comptez environ 208 900 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 16 700 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 324 € et 6 199 € le m².
Quel loyer pour un T2 à La Ciotat ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 722 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 20,0 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 15,5 à 25,8 €/m².
La Ciotat est-elle en zone tendue ?
La Ciotat est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à La Ciotat ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 52,14 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 016 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 649 € par mois à La Ciotat : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À La Ciotat, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,2 % en 2026 (prix médian 5 222 €/m², loyer 20,0 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/13-bouches-du-rhone/la-ciotat/