Comparatif 2026
Aubagne ou La Ciotat : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Aubagne offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 4,2 % à La Ciotat.
Le m² est 69 % plus cher à La Ciotat (5 222 €) qu'à Aubagne (3 085 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Aubagne dégage le meilleur cash-flow (−289 €/mois contre −649 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Aubagne et La Ciotat ?
| Indicateur | Aubagne | La Ciotat |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,3 % | 4,2 % |
| Rendement net T2 | 4,4 % | 2,9 % |
| Cash-flow T2 type | −289 €/mois | −649 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 085 €/m² | 5 222 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 123 400 € | 208 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,9 €/m² | 20,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 15,0 €/m² | 15,5 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,6 % | 9,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 23,7 % | 25,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 20,3 | 7,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,9 % | +15,0 % |
| Niveau de vie médian | 22 550 € | 23 580 € |
| Score Pierreinvest | 65/100 | 52/100 |
| Taux de taxe foncière | 52,46 % | 52,14 % |
| DPE F et G | 3,3 % | 2,0 % |
| Arrêtés CatNat | 28 | 11 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 47 529 | 38 477 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Aubagne ou La Ciotat : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Aubagne affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 4,2 % à La Ciotat.
Le prix au m² est 41 % plus bas à Aubagne qu'à La Ciotat, quand le loyer au m² y est 11 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Aubagne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −289 € à Aubagne et −649 € à La Ciotat, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 123 400 € pour un T2 type à Aubagne, 208 900 € à La Ciotat, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 52,46 % à Aubagne et de 52,14 % à La Ciotat.
Aubagne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; La Ciotat est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,3 % des DPE réalisés à Aubagne sont classés F ou G, contre 2,0 % à La Ciotat : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Aubagne.
Géorisques recense 28 arrêtés de catastrophe naturelle à Aubagne et 11 à La Ciotat.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Aubagne ou à La Ciotat ?
Aubagne, avec un rendement brut de 6,3 % contre 4,2 %, soit 2,1 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Aubagne et à La Ciotat ?
Environ 123 400 € à Aubagne et 208 900 € à La Ciotat pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Aubagne ou La Ciotat ?
Aubagne, avec 3,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.