Investir à Gardanne (13) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

Quel est le prix de l'immobilier à Gardanne ?

Marge d'erreur : la médiane des appartements de 1-2 pièces est comprise entre 3 839 € et 4 146 €/m² avec 90 % de confiance (181 ventes).

Le prix médian des appartements est resté stable entre 2021 (3 204 €/m²) et 2025 (3 209 €/m²).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues. Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE, Licence Ouverte).

Quel loyer pour un logement à Gardanne ?

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Loyers réellement payés : observatoire local des loyers

Une annonce surestime souvent le loyer obtenu. L'observatoire local des loyers (Agglomération d'Aix-Marseille, 2023) relève les loyers effectivement payés par les locataires du parc privé, hors charges, dans la zone d'observation qui couvre Gardanne.

Pour un 1-2 pièces, le loyer de relocation représente 100 % du loyer d'annonce ANIL ramené hors charges (16,8 €/m²). Calculé avec ce loyer constaté, le rendement brut T1-T2 ressort à 5,0 %, contre 5,0 % avec le loyer d'annonce.

Source : Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL – ministère du Logement), Licence Ouverte 2.0. Médianes pondérées par le nombre d'observations lorsque plusieurs zones ou typologies sont regroupées. Le meublé n'est pas couvert par ces données.

Quel rendement locatif à Gardanne ?

Rendement brut T1-T2 : 5,0 % (de 4,2 % à 5,8 %). L'intervalle de confiance à 90 % cumule l'incertitude du prix médian DVF et celle du loyer estimé par l'ANIL (1 000 tirages). Fiabilité : élevée.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Gardanne ?

Taux global de taxe foncière bâtie : 45,31 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 14,00 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 825 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Gardanne ?

4,3 % des DPE réalisés à Gardanne classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).

Source : DPE des logements existants, ADEME (4 736 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Gardanne ?

Affaissement minier Feu de forêt Mouvement de terrain Séisme Transport de marchandises dangereuses

18 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

La demande locative est-elle solide à Gardanne ?

Au 1^er janvier 2025, 7,9 % des logements du parc privé de Gardanne étaient vacants selon LOVAC, moins que la médiane des communes analysées (8,5 %). 26,9 % des ménages louent dans le parc privé et 13,9 % ont emménagé depuis moins de deux ans (recensement 2022).

Sources : LOVAC (Cerema, DGALN ; secret statistique respecté) ; recensement de la population, INSEE ; effectifs étudiants, ministère de l'Enseignement supérieur ; Urssaf ; Sitadel, SDES. Licence Ouverte. La vacance LOVAC compte les logements privés vides au 1^er janvier, quelle qu'en soit la raison (travaux, succession, logement inadapté).

Qui habite à Gardanne et quels services trouve-t-on ?

Le niveau de vie renseigne sur la solvabilité des locataires potentiels. Les faits de délinquance sont des faits enregistrés par la police et la gendarmerie : ils dépendent aussi des plaintes déposées et ne mesurent pas la sécurité d'une rue. Pierreinvest les publie bruts, sans note ni classement.

Sources : Filosofi 2021, INSEE (valeurs couvertes par le secret statistique non affichées) ; base permanente des équipements 2025, INSEE ; délinquance enregistrée, SSMSI. Licence Ouverte.

Comment sont gérées les copropriétés de Gardanne ?

337 copropriétés sont immatriculées au registre national à Gardanne, avec en moyenne 10,2 lots d'habitation. 30 % sont gérées par un syndic professionnel et 10 % par un syndic bénévole ; 60 % n'ont pas de mandat de syndic en cours déclaré au registre (médiane des communes : 41 %).

Période de construction déclarée : 36 % avant 1949, 34 % entre 1949 et 1974, 15 % après 2000.

Avant d'acheter un lot, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux. Une copropriété sans syndic en exercice ne peut ni voter ni engager de travaux.

Source : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah), fichier du 03/10/2026, Licence Ouverte. Agrégats communaux.

Quels points vérifier avant d'investir à Gardanne ?

• Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 441 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
• Copropriétés sans syndic déclaré. 60 % des copropriétés immatriculées n'ont pas de mandat de syndic en cours au registre. Vérifiez que celle du lot visé a un syndic en exercice et un budget voté.

Signaux calculés automatiquement à partir des données de cette page : DVF, ANIL, observatoires locaux des loyers, ADEME, DGFiP, Géorisques, LOVAC, Sitadel et registre des copropriétés.

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Comparer : Aix-en-Provence ou Gardanne, Gardanne ou Allauch.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Gardanne

Sources et date de mise à jour

Citer ces données

« À Gardanne, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,0 % en 2026 (prix médian 4 048 €/m², loyer 18,7 €/m²). » — Pierreinvest (millésime 2026-10, méthode v1.1), d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 4 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/13-bouches-du-rhone/gardanne/