Investissement locatif · Bouches-du-Rhône

Investir à Aix-en-Provence (13) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

TerritoireBouches-du-Rhône (13)·Provence-Alpes-Côte d'Azur
Population149 695 habitants
Marché Zone AZone tendue
FiabilitéÉlevée4 026 ventes · 34 570 annonces
Mis à jour3 octobre 2026·Méthode

L'essentiel

En 2026, à Aix-en-Provence, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 5 231 €/m² (4 026 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,9 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,5 % hors charges.

C'est 1,2 point en dessous de la médiane des 14 communes analysées du département (Bouches-du-Rhône, 5,7 %) : Aix-en-Provence se classe 419^e sur 465 pour le rendement brut.

Un T2 de 40 m² au prix médian (209 300 €), loué 790 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 589 € par mois (cash-flow estimé de −589 €/mois après charges et impôt).

Rendement brut T1-T24,5 %

Rendement net T23,4 %

Cash-flow T2 · 40 m²−589 €/mois

Score Pierreinvest54/100

Quel est le prix de l'immobilier à Aix-en-Provence ?

Prix de vente médian au m², ventes 2021-2025
Type de bien	Médiane	25 % des ventes sous	75 % des ventes sous	Ventes
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	5 231 €/m²	4 456 €	6 025 €	4 026
Appartement 3 pièces et plus	4 334 €/m²	3 688 €	5 137 €	4 215
Appartement, tous types	4 750 €/m²	4 000 €	5 636 €	8 242
Maison	5 867 €/m²	4 961 €	7 222 €	1 217

Le prix médian des appartements a progressé de 5,3 % entre 2021 (4 557 €/m²) et 2025 (4 799 €/m²).

Prix médian au m² par année de vente (DVF, agrégats d'au moins 10 ventes).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.

Quel loyer pour un logement à Aix-en-Provence ?

Loyer d'annonce au m², charges comprises, location vide (2025)
Type de bien	Loyer estimé	Intervalle	Annonces	Fiabilité
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	21,9 €/m²	17,7 – 27,3 €	34 570	Bonne
Appartement 3 pièces et plus	17,5 €/m²	12,9 – 23,7 €	18 362	Bonne
Appartement, tous types	19,1 €/m²	14,9 – 24,5 €	52 857	Bonne
Maison	19,7 €/m²	13,9 – 27,9 €	2 673	Bonne

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Quel rendement locatif à Aix-en-Provence ?

Rendements estimés d'un bien type (hypothèses modifiables dans le simulateur)
Bien type	Prix	Loyer HC	Brut	Net	Net-net	Cash-flow
T2 de 40 m²	209 300 €	790 €/mois	4,5 %	3,4 %	3,2 %	−589 €/mois
T3 de 65 m²	281 700 €	1 024 €/mois	4,4 %	3,2 %	3,2 %	−815 €/mois
Maison de 90 m²	528 000 €	1 593 €/mois	3,6 %	2,8 %	2,8 %	−1 695 €/mois

Hypothèses de calcul

Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.

Simulez votre investissement à Aix-en-Provence

Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.

Le bien Prix d'achat (€) Frais de notaire (%) Travaux (€) Loyer mensuel hors charges (€)

Charges annuelles Charges non récupérables (€) Taxe foncière (€) Assurance PNO (€) Vacance locative (%)

Crédit et fiscalité Apport (€) Taux du crédit (%) Durée (années) Assurance emprunteur (%) Tranche marginale d'imposition Régime fiscal

Rendement brut–

Rendement net–

Rendement net-net–

Cash-flow mensuel–

Mensualité–

Impôt annuel estimé–

Estimation indicative, pas un conseil financier ou fiscal. Impôt de la première année, hors déficit foncier reportable.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Aix-en-Provence ?

Impôt estimé la première année sur le T2 type (TMI 30 %)
Régime	Impôt + PS / an	Remarque
Location nue, micro-foncier	2 976 €	Abattement de 30 %, PS 17,2 %
Location nue, réel	271 €	Charges, taxe foncière et intérêts déduits
Meublé, micro-BIC	2 407 €	Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 %
LMNP au réel	0 €	Amortissement du bâti, des frais et du mobilier

Taux global de taxe foncière bâtie : 36,02 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 14,00 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 768 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Aix-en-Provence ?

BCDE

A	B	C	D	E	F	G
4,2 %	12,0 %	48,2 %	23,5 %	9,0 %	2,4 %	0,6 %

3,0 % des DPE réalisés à Aix-en-Provence classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).

Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.

Source : DPE des logements existants, ADEME (48 649 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Aix-en-Provence ?

Affaissement minier Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Rupture de barrage Séisme Transport de marchandises dangereuses

28 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

Quels points vérifier avant d'investir à Aix-en-Provence ?

Risques naturels. 28 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Aix-en-Provence et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 589 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.

Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.

Communes voisines où investir

Comparer : Aix-en-Provence ou Gardanne, Aix-en-Provence ou Vitrolles.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Aix-en-Provence

Est-il rentable d'investir à Aix-en-Provence ?

Avec un rendement brut estimé à 4,5 % pour un T1-T2, Aix-en-Provence se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −589 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 589 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 54/100.

Quel budget pour acheter un T2 à Aix-en-Provence ?

Comptez environ 209 300 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 16 700 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 456 € et 6 025 € le m².

Quel loyer pour un T2 à Aix-en-Provence ?

Un T2 de 40 m² se loue environ 790 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,9 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 17,7 à 27,3 €/m².

Aix-en-Provence est-elle en zone tendue ?

Aix-en-Provence est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.

Combien coûte la taxe foncière à Aix-en-Provence ?

Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,02 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 768 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.

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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 589 € par mois à Aix-en-Provence : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.

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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Aix-en-Provence.

Sources et date de mise à jour

Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.

Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.

Citer ces données

« À Aix-en-Provence, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,5 % en 2026 (prix médian 5 231 €/m², loyer 21,9 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/13-bouches-du-rhone/aix-en-provence/