Marché et données · Baromètre trimestriel
Prix de l'immobilier : où baissent-ils encore, où repartent-ils ?
Par Michael Bechay · Publié le
Entre 2021 et 2025, le prix médian des appartements a baissé dans 169 des 461 villes analysées ; l'évolution médiane est de +2,9 %. Les plus fortes baisses dépassent 13 %, quand certaines villes moyennes progressent encore de plus de 31 %.
D'après notre estimation avancée, fondée sur les indices Notaires-INSEE, les prix du 2e trimestre 2026 se situent en médiane 1,0 % sous leur niveau de 2025.
Où les prix ont-ils le plus baissé depuis 2021 ?
| # | Ville | Évolution 2021-2025 | Prix T1-T2 2021-2025 | Estimation avancée | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Villeneuve-d'Ascq (59) | −42,5 % | 2 946 €/m² | −1,7 % | 6,5 % |
| 2 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | −23,0 % | 2 093 €/m² | −1,0 % | 7,4 % |
| 3 | Meudon (92) | −13,9 % | 5 840 €/m² | −0,4 % | 5,1 % |
| 4 | Villeneuve-Saint-Georges (94) | −13,6 % | 3 106 €/m² | −1,4 % | 7,7 % |
| 5 | Fleury-les-Aubrais (45) | −12,7 % | 2 143 €/m² | −1,0 % | 8,4 % |
| 6 | Saint-Gratien (95) | −12,3 % | 4 200 €/m² | −0,5 % | 6,2 % |
| 7 | Arcueil (94) | −12,1 % | 5 308 €/m² | −1,4 % | 5,3 % |
| 8 | Malakoff (92) | −11,5 % | 6 771 €/m² | −0,4 % | 4,5 % |
| 9 | Fontenay-aux-Roses (92) | −11,4 % | 4 844 €/m² | −0,4 % | 5,4 % |
| 10 | Bourg-la-Reine (92) | −11,4 % | 5 610 €/m² | −0,4 % | 5,1 % |
| 11 | Charenton-le-Pont (94) | −11,1 % | 7 580 €/m² | −1,4 % | 4,1 % |
| 12 | Boulogne-Billancourt (92) | −11,0 % | 8 261 €/m² | −0,4 % | 4,2 % |
| 13 | Mantes-la-Jolie (78) | −10,7 % | 2 821 €/m² | +0,3 % | 7,1 % |
| 14 | Vanves (92) | −10,7 % | 6 745 €/m² | −0,4 % | 4,5 % |
| 15 | Pantin (93) | −10,6 % | 5 872 €/m² | −1,2 % | 4,7 % |
Les baisses les plus marquées touchent surtout des marchés chers : le prix médian de ces 15 villes atteint 5 308 €/m², contre 3 333 €/m² pour l'ensemble des villes analysées. La hausse des taux de 2022-2023 y a davantage réduit la capacité d'achat. Une baisse très forte peut aussi refléter un changement de composition des ventes (résidences étudiantes, programmes neufs revendus) : vérifiez le nombre de ventes sur la page de la commune.
Où repartent-ils à la hausse ?
| # | Ville | Évolution 2021-2025 | Prix T1-T2 2021-2025 | Rendement brut | Logements vacants |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Le Petit-Quevilly (76) | +35,8 % | 1 966 €/m² | 8,0 % | 9,2 % |
| 2 | Lanester (56) | +32,0 % | 2 773 €/m² | 6,0 % | 6,7 % |
| 3 | Saint-André (974) | +31,8 % | 1 880 €/m² | 8,6 % | 7,4 % |
| 4 | Le Moule (971) | +31,4 % | 3 493 €/m² | 5,5 % | 11,8 % |
| 5 | Lannion (22) | +31,1 % | 2 404 €/m² | 5,5 % | 8,6 % |
| 6 | La Possession (974) | +30,6 % | 2 900 €/m² | 6,9 % | 6,4 % |
| 7 | Le Tampon (974) | +29,9 % | 2 529 €/m² | 6,8 % | 7,8 % |
| 8 | Sainte-Anne (971) | +29,2 % | 4 153 €/m² | 5,0 % | 4,7 % |
| 9 | Saint-Paul (974) | +26,5 % | 5 659 €/m² | 4,2 % | 7,0 % |
| 10 | Vierzon (18) | +26,4 % | 953 €/m² | 12,2 % | 16,2 % |
| 11 | Petit-Bourg (971) | +25,3 % | 3 253 €/m² | 6,5 % | 11,4 % |
| 12 | Saint-Leu (974) | +25,0 % | 4 618 €/m² | 4,4 % | 7,6 % |
Ce que la baisse change pour un investisseur
Une baisse de prix améliore mécaniquement le rendement des nouveaux acquéreurs : à loyer constant, acheter 11 % moins cher augmente le rendement brut d'environ 13 %. À Malakoff, le rendement brut d'un T1-T2 ressort aujourd'hui à 4,5 %.
Elle pèse en revanche sur ceux qui ont acheté au sommet et doivent revendre. Pour un nouvel achat, la question est celle du point bas : une estimation avancée encore négative signale un marché qui n'a pas fini de s'ajuster.
Les pièges à éviter
- Confondre la médiane et votre bien : la médiane mélange les quartiers et les états. Un appartement rénové en centre-ville suit rarement la tendance d'un parc ancien de périphérie.
- Surinterpréter les petites villes : avec moins de 100 ventes par an, quelques transactions atypiques suffisent à déplacer la médiane. Regardez l'intervalle de confiance affiché sur chaque page commune.
- Oublier l'inflation : une stabilité nominale des prix est une baisse réelle.
Pour aller plus loin
Pour la conjoncture la plus récente, voir notre analyse des derniers indices des notaires. Pour savoir s'il faut viser le loyer ou la revente, lisez rendement ou plus-value, et dans les villes où les prix reculent, mettez à profit la marge de négociation.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier baissent-ils encore ?
D'après les indices Notaires-INSEE, les prix du 2e trimestre 2026 restent inférieurs leur niveau de 2025 dans la ville médiane (évolution estimée de −1,0 %).
Dans quelle ville les prix ont-ils le plus baissé ?
Villeneuve-d'Ascq (Nord), avec une évolution de −42,5 % du prix médian des appartements entre 2021 et 2025.
Où les prix augmentent-ils le plus ?
Le Petit-Quevilly (Seine-Maritime) enregistre la plus forte hausse : +35,8 % entre 2021 et 2025.
Comment est calculée l'estimation avancée ?
Nous appliquons au prix médian DVF 2025 de chaque ville l'évolution récente de l'indice Notaires-INSEE de sa zone (Île-de-France ou province), en attendant la publication des ventes suivantes.
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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