Investissement locatif · Val-d'Oise
Investir à Saint-Gratien (95) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-d'Oise (95)·Île-de-France
- Population21 336 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée253 ventes · 1 090 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Saint-Gratien, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 432 €/m² (253 ventes DVF 2021-2025) et se loue 24,2 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,9 % hors charges.
C'est 0,2 point en dessous de la médiane des 21 communes analysées du département (Val-d'Oise, 6,1 %) : Saint-Gratien se classe 259e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (177 300 €), loué 870 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 422 € par mois (cash-flow estimé de −422 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Gratien ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 432 €/m² | 3 840 € | 4 811 € | 253 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 234 €/m² | 2 695 € | 3 911 € | 456 |
| Appartement, tous types | 3 636 €/m² | 2 950 € | 4 483 € | 709 |
| Maison | 5 000 €/m² | 4 321 € | 5 888 € | 264 |
Le prix médian des appartements a reculé de 12,3 % entre 2021 (3 834 €/m²) et 2025 (3 363 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Saint-Gratien ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 24,2 €/m² | 20,3 – 28,8 € | 1 090 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 18,7 €/m² | 15,3 – 22,8 € | 664 | Bonne |
| Appartement, tous types | 20,4 €/m² | 16,8 – 24,8 € | 1 774 | Bonne |
| Maison | 17,6 €/m² | 13,2 – 23,5 € | 71 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Saint-Gratien ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 177 300 € | 870 €/mois | 5,9 % | 4,3 % | 3,7 % | −422 €/mois |
| T3 de 65 m² | 210 200 € | 1 093 €/mois | 6,2 % | 4,5 % | 3,8 % | −481 €/mois |
| Maison de 90 m² | 450 000 € | 1 429 €/mois | 3,8 % | 2,9 % | 2,9 % | −1 423 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Saint-Gratien ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 277 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 058 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 651 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 46,33 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,94 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 088 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Saint-Gratien ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 0,4 % | 51,2 % | 25,8 % | 15,6 % | 3,9 % | 3,1 % |
6,9 % des DPE réalisés à Saint-Gratien classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (5 345 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Saint-Gratien ?
Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Saint-Gratien ?
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 12,3 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 422 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Eaubonne ou Saint-Gratien, Sannois ou Saint-Gratien.
Dans quels classements figure Saint-Gratien ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Saint-Gratien
Est-il rentable d'investir à Saint-Gratien ?
Avec un rendement brut estimé à 5,9 % pour un T1-T2, Saint-Gratien se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −422 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 422 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 67/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Saint-Gratien ?
Comptez environ 177 300 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 14 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 840 € et 4 811 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Saint-Gratien ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 870 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 24,2 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 20,3 à 28,8 €/m².
Saint-Gratien est-elle en zone tendue ?
Saint-Gratien est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Saint-Gratien ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,33 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 088 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Saint-Gratien
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 422 € par mois à Saint-Gratien : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Saint-Gratien, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,9 % en 2026 (prix médian 4 432 €/m², loyer 24,2 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/95-val-d-oise/saint-gratien/