Marché et données · Étude inédite
Emploi et investissement locatif : les villes où l'emploi progresse et ce qu'elles rapportent
Par Michael Bechay · Publié le
L'emploi salarié privé a progressé de +5,7 % en médiane sur cinq ans dans les villes analysées, mais il a reculé dans 95 d'entre elles. Or l'emploi fait la demande locative : une ville qui crée des postes attire des jeunes actifs qui louent avant d'acheter.
Nous avons repéré 48 villes qui combinent un emploi en hausse d'au moins 10 % et un rendement supérieur à la médiane : c'est le terrain de chasse le plus sûr pour un investisseur.
Pourquoi regarder l'emploi avant le rendement ?
Un rendement se calcule avec les prix et les loyers d'aujourd'hui. L'emploi dit ce que seront la demande et les loyers dans cinq ou dix ans, c'est-à-dire pendant la durée de votre crédit.
- Un emploi qui progresse amène de nouveaux ménages, souvent jeunes et mobiles, qui commencent par louer. La vacance baisse, les relocations sont rapides, les loyers tiennent.
- Un emploi qui recule fait partir les actifs. Les logements restent vides plus longtemps, les loyers stagnent et, à terme, les prix baissent : la plus-value attendue à la revente s'évapore.
Nous utilisons les effectifs salariés du secteur privé publiés par l'Urssaf pour chaque commune, comparés à leur niveau d'il y a cinq ans. L'indicateur ne compte pas les fonctionnaires ni les indépendants, mais il reflète bien la dynamique économique locale.
Rentables et dynamiques : la liste à retenir
| # | Ville | Rendement brut | Emploi salarié sur 5 ans | Salariés du privé | Logements vacants | Cash-flow T2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Maubeuge (59) | 11,6 % | +12,1 % | 11 645 | 12,6 % | −37 €/mois |
| 2 | Laon (02) | 10,9 % | +10,8 % | 8 597 | 13,5 % | −55 €/mois |
| 3 | Saint-Benoît (974) | 9,8 % | +18,0 % | 5 514 | 7,2 % | −78 €/mois |
| 4 | Villiers-le-Bel (95) | 9,3 % | +17,4 % | 3 644 | 9,4 % | −126 €/mois |
| 5 | Le Robert (972) | 9,3 % | +18,2 % | 3 246 | 11,4 % | −134 €/mois |
| 6 | Denain (59) | 9,2 % | +10,7 % | 4 342 | 15,8 % | −37 €/mois |
| 7 | Ris-Orangis (91) | 8,8 % | +12,5 % | 6 736 | 7,5 % | −141 €/mois |
| 8 | Saint-Laurent-du-Maroni (973) | 7,8 % | +34,8 % | 3 124 | 14,7 % | −139 €/mois |
| 9 | Brive-la-Gaillarde (19) | 7,8 % | +10,9 % | 20 603 | 11,6 % | −144 €/mois |
| 10 | Saint-Jean-de-Braye (45) | 7,7 % | +11,5 % | 9 494 | 7,1 % | −168 €/mois |
| 11 | Manosque (04) | 7,6 % | +21,0 % | 13 883 | 12,1 % | −168 €/mois |
| 12 | Goussainville (95) | 7,6 % | +14,6 % | 8 227 | 8,4 % | −222 €/mois |
| 13 | Sainte-Suzanne (974) | 7,5 % | +39,2 % | 3 782 | 8,5 % | −170 €/mois |
| 14 | Beaupréau-en-Mauges (49) | 7,5 % | +18,2 % | 6 324 | 6,2 % | −137 €/mois |
| 15 | Valenciennes (59) | 7,5 % | +12,8 % | 22 386 | 14,5 % | −163 €/mois |
Ces villes cumulent deux signaux favorables. Vérifiez sur leur page le troisième, la vacance : si elle reste basse, la demande absorbe bien l'offre.
Les villes qui créent le plus d'emplois
Parmi les villes comptant au moins 5 000 salariés du privé :
| # | Ville | Emploi salarié sur 5 ans | Salariés du privé | Rendement brut | Prix T1-T2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Les Lilas (93) | +45,3 % | 6 017 | 4,3 % | 6 882 €/m² |
| 2 | Colomiers (31) | +31,8 % | 26 218 | 5,9 % | 2 789 €/m² |
| 3 | Saint-Sébastien-sur-Loire (44) | +30,4 % | 6 442 | 4,9 % | 3 443 €/m² |
| 4 | Savigny-le-Temple (77) | +28,7 % | 5 400 | 6,7 % | 3 196 €/m² |
| 5 | Saint-Leu (974) | +27,3 % | 6 065 | 4,4 % | 4 618 €/m² |
| 6 | Remire-Montjoly (973) | +27,0 % | 6 991 | 6,5 % | 3 402 €/m² |
| 7 | Brétigny-sur-Orge (91) | +26,1 % | 14 009 | 6,1 % | 3 674 €/m² |
| 8 | Bois-Colombes (92) | +24,2 % | 10 533 | 4,7 % | 6 358 €/m² |
| 9 | Aulnay-sous-Bois (93) | +23,2 % | 27 645 | 6,5 % | 3 750 €/m² |
| 10 | Vallauris (06) | +22,3 % | 7 875 | 5,1 % | 4 454 €/m² |
| 11 | Manosque (04) | +21,0 % | 13 883 | 7,6 % | 2 167 €/m² |
| 12 | Villeurbanne (69) | +20,7 % | 61 728 | 5,0 % | 3 909 €/m² |
Une forte création d'emplois se paie souvent dans les prix : plusieurs de ces villes affichent un rendement modeste. C'est le profil d'un investissement patrimonial, où l'on accepte un cash-flow négatif en pariant sur la valorisation.
Le signal d'alerte : rendement élevé, emploi en recul
Villes affichant plus de 8 % de rendement brut alors que l'emploi salarié privé y a baissé en cinq ans :
| # | Ville | Emploi salarié sur 5 ans | Rendement brut | Logements vacants | Évolution du prix 2021-2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Douai (59) | −15,7 % | 8,5 % | 14,2 % | +9,6 % |
| 2 | Montbéliard (25) | −10,3 % | 12,4 % | 15,3 % | −0,5 % |
| 3 | Nevers (58) | −3,8 % | 11,4 % | 18,9 % | +9,7 % |
| 4 | Grigny (91) | −3,7 % | 17,4 % | 8,5 % | n.d. |
| 5 | Angoulême (16) | −3,4 % | 8,0 % | 12,8 % | +7,3 % |
| 6 | Montluçon (03) | −3,3 % | 17,2 % | 21,0 % | +4,0 % |
| 7 | Belfort (90) | −3,2 % | 9,7 % | 16,3 % | +4,0 % |
| 8 | Mons-en-Barœul (59) | −2,7 % | 9,8 % | 7,9 % | −5,9 % |
| 9 | Wattrelos (59) | −2,6 % | 10,6 % | 6,3 % | −10,6 % |
| 10 | Troyes (10) | −2,2 % | 8,2 % | 17,7 % | −0,1 % |
| 11 | Saint-Dizier (52) | −1,9 % | 10,8 % | 13,8 % | +13,1 % |
| 12 | Évreux (27) | −1,8 % | 8,8 % | 14,0 % | +2,0 % |
Un rendement facial élevé dans un bassin qui perd des emplois n'est pas forcément un piège, mais il exige une analyse plus fine : quartier, type de locataire, qualité du bien. Nous détaillons ce cas dans notre étude sur les villes à plus de 8 % de rendement.
Emploi et rendement : une relation inverse
Sur l'ensemble des villes, les plus dynamiques ont tendance à afficher un rendement un peu plus faible : le marché anticipe la demande future et l'intègre dans les prix. Il n'existe donc pas de ville « parfaite » ; il existe des compromis. Le nôtre : préférer une ville où l'emploi progresse modérément (entre 5 et 15 % en cinq ans) avec un rendement proche ou supérieur à la médiane, plutôt qu'une ville au rendement record dont l'économie se contracte.
Exemple : Maubeuge
À Maubeuge, l'emploi salarié privé a progressé de +12,1 % en cinq ans, pour 11 645 salariés. Le rendement brut d'un T1-T2 y atteint 11,6 %, au-dessus de la médiane nationale de 6,1 %, et le cash-flow d'un T2 type ressort à −37 €/mois. C'est un marché où l'on peut espérer louer vite et revendre sans décote, à condition de choisir un bien proche des zones d'emploi et des transports.
Comment utiliser l'emploi dans votre recherche
- Partez des bassins d'emploi : une ville moyenne proche d'un grand employeur (hôpital, université, site industriel, plateforme logistique) offre souvent un meilleur compromis que la métropole voisine.
- Croisez avec la démographie : notre guide sur les villes où la population augmente complète cet indicateur.
- Vérifiez la demande locative réelle : part de locataires, rotation des ménages, vacance. Voir les villes où la demande locative est la plus forte.
- Méfiez-vous des effets d'annonce : une usine annoncée n'est pas une usine ouverte. Les chiffres Urssaf constatent, ils ne promettent pas.
Questions fréquentes
Pourquoi l'emploi compte-t-il pour un investissement locatif ?
Parce qu'il détermine la demande locative future : une ville qui crée des emplois attire des actifs qui louent, ce qui réduit la vacance et soutient les loyers pendant toute la durée du crédit.
Dans quelles villes l'emploi progresse-t-il le plus ?
Parmi les villes d'au moins 5 000 salariés du privé : Les Lilas (+45,3 %), Colomiers (+31,8 %), Saint-Sébastien-sur-Loire (+30,4 %), selon les effectifs Urssaf sur cinq ans.
Quelles villes combinent emploi en hausse et bon rendement ?
Maubeuge, Laon, Saint-Benoît, Villiers-le-Bel font partie des villes où l'emploi a progressé d'au moins 10 % en cinq ans avec un rendement supérieur à la médiane nationale de 6,1 %.
Faut-il éviter les villes où l'emploi baisse ?
Pas systématiquement, mais il faut alors acheter nettement moins cher, viser un emplacement central et accepter un risque de vacance plus élevé. Le rendement doit compenser ce risque.
Sources : Urssaf (effectifs salariés du secteur privé par commune, évolution sur cinq ans), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, LOVAC (Cerema). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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