Marché et données · Étude
Où les logements restent-ils vides ? La vacance du parc privé ville par ville
Par Michael Bechay · Publié le
Dans les 465 villes analysées, 8,5 % des logements du parc privé sont vacants (médiane, 1er janvier 2025). La vacance va de 4,3 % à Vélizy-Villacoublay à 21,0 % à Montluçon.
Les villes les plus vacantes sont aussi parmi les plus rentables sur le papier : dans le quart le plus vacant, le rendement brut médian atteint 7,7 %, contre 5,7 % dans le quart le moins vacant.
Ce que mesure la vacance LOVAC
LOVAC recense les logements du parc privé déclarés vacants au 1er janvier, à partir des fichiers fonciers et de la taxe d'habitation. Un logement vacant peut l'être brièvement, entre deux locataires ou pendant une vente, ou durablement : nous distinguons la vacance de plus de deux ans, qui signale un logement sorti du marché (vétusté, succession, indivision).
Une vacance totale autour de 6 à 7 % est souvent considérée comme nécessaire à la fluidité du marché. Au-delà, elle révèle une offre supérieure à la demande, ou un parc inadapté.
Les villes où la vacance est la plus forte
| # | Ville | Logements vacants | Vacants depuis plus de 2 ans | Rendement brut T1-T2 | Évolution des prix 2021-2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 21,0 % | 10,7 % | 17,2 % | +4,0 % |
| 2 | Cayenne (973) | 20,5 % | 11,5 % | 7,0 % | +8,5 % |
| 3 | Nevers (58) | 18,9 % | 8,8 % | 11,4 % | +9,7 % |
| 4 | Troyes (10) | 17,7 % | 7,1 % | 8,2 % | −0,1 % |
| 5 | Vichy (03) | 17,5 % | 7,2 % | 7,9 % | +22,7 % |
| 6 | Belfort (90) | 16,3 % | 5,6 % | 9,7 % | +4,0 % |
| 7 | Vierzon (18) | 16,2 % | 7,8 % | 12,2 % | +26,4 % |
| 8 | Agen (47) | 16,2 % | 5,6 % | 7,5 % | +13,0 % |
| 9 | Fort-de-France (972) | 16,1 % | 10,2 % | 6,8 % | +9,3 % |
| 10 | Denain (59) | 15,8 % | 6,8 % | 9,2 % | n.d. |
| 11 | Boulogne-sur-Mer (62) | 15,8 % | 5,4 % | 8,1 % | +13,3 % |
| 12 | Lens (62) | 15,8 % | 7,2 % | 8,5 % | +2,4 % |
| 13 | Le Creusot (71) | 15,8 % | 6,4 % | 8,9 % | +19,2 % |
| 14 | Oyonnax (01) | 15,5 % | 8,6 % | 9,9 % | +8,6 % |
| 15 | Montbéliard (25) | 15,3 % | 5,7 % | 12,4 % | −0,5 % |
Rentables et peu vacantes : les villes qui cumulent les deux
Parmi les villes dont le rendement brut dépasse la médiane nationale (6,1 %), celles où les logements trouvent le plus facilement preneur :
| # | Ville | Logements vacants | Rendement brut T1-T2 | Ménages locataires du privé | Score Pierreinvest |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Savigny-le-Temple (77) | 4,5 % | 6,7 % | 15,2 % | 80/100 |
| 2 | Combs-la-Ville (77) | 5,5 % | 6,2 % | 18,4 % | 68/100 |
| 3 | Yerres (91) | 5,5 % | 6,1 % | 13,9 % | 59/100 |
| 4 | Plaisir (78) | 5,6 % | 7,0 % | 17,4 % | 80/100 |
| 5 | Montigny-lès-Cormeilles (95) | 5,6 % | 7,5 % | 15,0 % | 75/100 |
| 6 | La Celle-Saint-Cloud (78) | 5,8 % | 6,2 % | 14,6 % | 70/100 |
| 7 | Élancourt (78) | 5,8 % | 7,0 % | 19,2 % | 82/100 |
| 8 | Maurepas (78) | 5,8 % | 7,2 % | 23,5 % | 80/100 |
| 9 | Brunoy (91) | 5,8 % | 6,7 % | 17,2 % | 65/100 |
| 10 | Taverny (95) | 5,9 % | 6,7 % | 15,7 % | 72/100 |
| 11 | Le Grand-Quevilly (76) | 6,0 % | 7,7 % | 9,5 % | 82/100 |
| 12 | Franconville (95) | 6,0 % | 6,5 % | 22,5 % | 71/100 |
Exemple : ce que coûte la vacance à Montluçon
À Montluçon, 21,0 % des logements privés sont vacants, dont 10,7 % depuis plus de deux ans. Nos calculs retiennent par défaut 5 % de loyer perdu par an (environ deux semaines et demie). Si votre T2 reste vide deux mois par an, la perte passe à environ 17 % du loyer : sur un loyer de 426 €/mois, cela représente 852 € par an au lieu de 256 €, soit 1,9 point de rendement net en moins.
Les pièges à éviter
- Lire la vacance comme une fatalité : un logement rénové, bien situé près d'une gare ou d'un pôle d'emploi se loue même dans une ville vacante. La vacance longue concentre souvent des logements très dégradés.
- Acheter là où la vacance progresse : comparez l'évolution sur plusieurs années sur la page de chaque commune, rubrique « Demande locative ».
- Négliger le profil de la demande : une ville étudiante a une vacance saisonnière l'été ; une ville ouvrière dépend de quelques employeurs.
Pour aller plus loin
La vacance se lit avec la profondeur de la demande locative et la dynamique de l'emploi. En zone tendue, un logement vide depuis plus d'un an est en outre soumis à la taxe sur les logements vacants.
Questions fréquentes
Quel est le taux de logements vacants en France ?
Dans les 465 villes analysées par Pierreinvest, la médiane est de 8,5 % des logements du parc privé au 1er janvier 2025 (LOVAC).
Quelle ville a le plus de logements vacants ?
Montluçon (Allier), avec 21,0 % de logements privés vacants parmi les villes de plus de 20 000 habitants analysées.
Une forte vacance doit-elle dissuader d'investir ?
Pas forcément, mais elle impose de choisir un logement en meilleur état que la moyenne et de prévoir une vacance plus longue dans le calcul de rentabilité.
Comment réduire la vacance de son logement ?
Fixer un loyer aligné sur les loyers réellement signés, proposer un logement rénové (DPE A à D), soigner l'annonce et anticiper les départs dès la réception du congé.
Sources : LOVAC (Cerema, fichiers fonciers et taxe d'habitation, logements vacants au 1er janvier 2025), DVF (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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