Investissement locatif · Nièvre
Investir à Nevers (58) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireNièvre (58)·Bourgogne-Franche-Comté
- Population33 085 habitants
- Marché Zone B2Zone non tendue
- FiabilitéÉlevée493 ventes · 4 495 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Nevers, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 1 108 €/m² (493 ventes DVF 2021-2025) et se loue 11,9 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 11,6 % hors charges.
C'est 5,5 points au-dessus de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %) : Nevers se classe 9e sur 465 pour le rendement brut.
Un rendement aussi élevé reflète souvent des prix bas liés à l'état du parc ou à une demande locative fragile : vérifiez la vacance, les charges de copropriété et les travaux avant d'acheter.
Un T2 de 40 m² au prix médian (44 300 €), loué 428 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 37 € par mois (cash-flow estimé de −37 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Nevers ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 1 108 €/m² | 912 € | 1 274 € | 493 |
| Appartement 3 pièces et plus | 968 €/m² | 777 € | 1 190 € | 955 |
| Appartement, tous types | 1 013 €/m² | 814 € | 1 226 € | 1 448 |
| Maison | 1 420 €/m² | 1 080 € | 1 750 € | 808 |
Le prix médian des appartements a progressé de 9,7 % entre 2021 (965 €/m²) et 2025 (1 059 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Nevers ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 11,9 €/m² | 9,3 – 15,2 € | 4 495 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 8,8 €/m² | 6,9 – 11,3 € | 4 060 | Bonne |
| Appartement, tous types | 10,0 €/m² | 7,8 – 12,9 € | 8 554 | Bonne |
| Maison | 9,1 €/m² | 7,2 – 11,4 € | 939 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Nevers ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 44 300 € | 428 €/mois | 11,6 % | 7,5 % | 5,4 % | −37 €/mois |
| T3 de 65 m² | 62 900 € | 515 €/mois | 9,8 % | 6,1 % | 4,7 % | −94 €/mois |
| Maison de 90 m² | 127 800 € | 736 €/mois | 6,9 % | 4,8 % | 4,0 % | −270 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Nevers
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Nevers ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 1 612 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 998 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 304 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 102 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 55,98 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,50 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 647 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Nevers ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,2 % | 1,0 % | 27,8 % | 40,0 % | 20,4 % | 7,1 % | 3,5 % |
10,6 % des DPE réalisés à Nevers classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (13 477 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Nevers ?
Mouvement de terrain Rupture de barrage Transport de marchandises dangereuses
17 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Nevers ?
- Passoires thermiques. 10,6 % des DPE de Nevers sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Taxe foncière élevée. Le taux global de 55,98 % fait partie des 25 % les plus élevés des communes analysées (médiane : 45,31 %). Demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Dans quels classements figure Nevers ?
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Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Nevers
Est-il rentable d'investir à Nevers ?
Avec un rendement brut estimé à 11,6 % pour un T1-T2, Nevers se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −37 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 37 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 74/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Nevers ?
Comptez environ 44 300 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 3 500 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 912 € et 1 274 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Nevers ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 428 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 11,9 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 9,3 à 15,2 €/m².
Nevers est-elle en zone tendue ?
Nevers est classée en zone B2 du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle n'est pas en zone tendue selon le zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Nevers ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 55,98 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 647 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 37 € par mois à Nevers : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Nevers, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 11,6 % en 2026 (prix médian 1 108 €/m², loyer 11,9 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/58-nievre/nevers/