Réglementation · Guide
Logement décent : les critères qu'un bailleur doit respecter en 2026
Par Michael Bechay · Publié le
Un bailleur doit louer un logement décent : au moins 9 m² habitables avec 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), sans risque pour la sécurité ou la santé, doté des équipements de base et, depuis 2025, classé au moins F au DPE. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les F suivront en 2028, les E en 2034.
Dans la ville médiane analysée, 2,1 % des DPE réalisés sont encore classés G. Un logement indécent expose le bailleur à une baisse de loyer imposée par le juge, voire à la suspension des loyers.
Les quatre familles de critères
1. La surface et le volume. Au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³. Les combles, sous-sols et pièces sans ouverture sur l'extérieur ne comptent pas.
2. La sécurité et la santé. Le logement doit être clos et couvert, protégé contre les infiltrations et les remontées d'eau. Les garde-corps doivent être en bon état, les matériaux ne pas présenter de risque (plomb, amiante dégradée), les réseaux d'électricité et de gaz être conformes et entretenus. L'aération doit permettre le renouvellement de l'air, et chaque pièce principale bénéficier d'un éclairement naturel suffisant.
3. Les équipements. Une installation permettant un chauffage normal ; une alimentation en eau potable avec une pression suffisante ; une évacuation des eaux usées sans refoulement ni odeur ; une cuisine ou un coin cuisine avec un évier et un emplacement pour un appareil de cuisson ; une installation sanitaire intérieure (WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, douche ou baignoire) — un WC extérieur reste admis s'il est accessible facilement dans le même bâtiment pour un logement d'une seule pièce ; un réseau électrique suffisant pour l'éclairage et les appareils courants.
4. La performance énergétique. C'est le critère qui a le plus changé :
| Date | Logements qui ne sont plus décents pour un nouveau bail |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | consommation supérieure à 450 kWh d'énergie finale par m² et par an |
| 1er janvier 2025 | classe G |
| 1er janvier 2028 | classe F |
| 1er janvier 2034 | classe E |
L'interdiction s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation. Le calendrier DPE détaillé et le simulateur DPE précisent ce qui s'applique à votre logement.
Où le parc classé G reste le plus important
| # | Ville | DPE classés G | DPE classés F | Copropriétés d'avant 1949 | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Bois-Colombes (92) | 10,9 % | 13,6 % | 50,0 % | 4,7 % |
| 2 | Colombes (92) | 10,6 % | 13,5 % | 47,2 % | 5,5 % |
| 3 | Vincennes (94) | 9,1 % | 13,7 % | 61,6 % | 3,9 % |
| 4 | Drancy (93) | 8,9 % | 10,0 % | 31,4 % | 6,5 % |
| 5 | Saint-Maur-des-Fossés (94) | 8,9 % | 13,0 % | 26,8 % | 5,0 % |
| 6 | Neuilly-sur-Seine (92) | 8,7 % | 14,0 % | 51,8 % | 3,9 % |
| 7 | Maisons-Laffitte (78) | 7,9 % | 13,4 % | 34,5 % | 4,7 % |
| 8 | Gap (05) | 7,8 % | 9,7 % | 25,8 % | 6,1 % |
| 9 | La Garenne-Colombes (92) | 7,7 % | 10,4 % | 39,6 % | 4,6 % |
| 10 | Malakoff (92) | 7,6 % | 10,0 % | 56,5 % | 4,5 % |
| 11 | Les Pavillons-sous-Bois (93) | 7,6 % | 11,3 % | 28,2 % | 6,7 % |
| 12 | Chaville (92) | 7,5 % | 6,0 % | 36,9 % | 4,9 % |
| 13 | Asnières-sur-Seine (92) | 7,2 % | 10,1 % | 51,6 % | 4,7 % |
| 14 | Saint-Mandé (94) | 7,1 % | 18,6 % | 57,6 % | 4,5 % |
| 15 | Paris (75) | 7,0 % | 11,2 % | 75,0 % | 3,8 % |
Ces chiffres portent sur les logements diagnostiqués depuis 2021 (ventes et locations), pas sur tout le parc. Ils signalent néanmoins les villes où un investisseur a le plus de chances de tomber sur un logement qui ne peut plus être loué en l'état.
Que risque un bailleur qui loue un logement indécent ?
- Le locataire peut exiger la mise en conformité à tout moment, sans que cela affecte le bail en cours.
- Le juge peut fixer les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation.
- La caisse d'allocations familiales peut conserver l'allocation logement tant que les travaux ne sont pas faits.
- En cas de danger, le logement peut faire l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité : les loyers cessent d'être dus.
Exemple : Bois-Colombes
À Bois-Colombes, 10,9 % des DPE réalisés sont classés G et 13,6 % classés F. Avant d'y acheter, faites chiffrer les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe E, idéalement D, et vérifiez que la décote du prix les couvre. En location nue, ces travaux peuvent générer un déficit foncier qui réduit votre impôt sur le revenu.
La décence ne se limite pas au DPE
Un logement bien classé peut être indécent : pièce principale trop petite, absence de chauffage fixe, humidité, installation électrique dangereuse. À l'inverse, certains logements anciens classés F restent louables jusqu'en 2028 s'ils respectent les autres critères. Lors de la visite d'un bien, passez en revue chaque famille de critères (voir notre check-list de visite).
Notre lecture
Le calendrier énergétique de la décence est la contrainte la plus structurante pour l'investisseur dans l'ancien. Plutôt que de le subir, utilisez-le : les logements F et G se vendent avec une décote, et une rénovation bien menée (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation) crée de la valeur en même temps qu'elle sécurise la location. Ce qui coûte cher, c'est d'acheter un logement classé G au prix d'un logement classé D. Notre étude sur les villes où le calendrier DPE pèse le plus identifie les marchés concernés.
Les pièges à éviter
- Se fier à un DPE ancien : les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables, et la méthode a encore évolué depuis.
- Diviser un logement sans respecter les surfaces : chaque lot doit répondre aux critères de décence et aux règles d'urbanisme.
- Louer une pièce aveugle comme chambre : sans ouverture sur l'extérieur, elle ne compte pas dans la surface habitable décente.
- Oublier la reconduction tacite : un bail en cours pour un logement G ne peut pas être reconduit tacitement à son échéance depuis 2025.
Questions fréquentes
Quelle est la surface minimale d'un logement décent ?
Une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Plus pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction depuis le 1er janvier 2025 en métropole : il n'est plus considéré comme décent. Les logements F suivront en 2028.
Que faire si mon logement loué n'est pas décent ?
Le locataire peut demander la mise en conformité au bailleur, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge, qui peut ordonner les travaux et réduire ou suspendre le loyer.
Quelle part de logements classés G dans les villes françaises ?
Dans la ville médiane analysée par Pierreinvest, 2,1 % des DPE réalisés depuis juillet 2021 sont classés G. La part dépasse 10 % dans certaines villes, comme Bois-Colombes (10,9 %), Colombes (10,6 %), Vincennes (9,1 %).
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié (décence), loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), ADEME (DPE des logements existants). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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