Fiscalité · Guide chiffré
Déficit foncier : réduire ses impôts en rénovant un logement ancien
Par Michael Bechay · Publié le
Le déficit foncier permet de déduire de votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an de charges qui dépassent vos loyers (hors intérêts d'emprunt). Pour un contribuable imposé à 30 %, des travaux de 20 000 € sur un logement loué nu peuvent ainsi réduire l'impôt de plusieurs milliers d'euros, tout en remettant le bien aux normes énergétiques.
C'est l'outil naturel de l'investisseur qui achète une passoire thermique décotée : dans 28 villes au rendement supérieur à la médiane, au moins 12 % des DPE réalisés sont classés F ou G.
Comment fonctionne le déficit foncier
Au régime réel des revenus fonciers (location nue), vous déduisez de vos loyers vos charges réelles : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, charges non récupérables, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Quand les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit.
- La part du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global (salaires, pensions), dans la limite de 10 700 € par an.
- La part due aux intérêts d'emprunt, et l'excédent au-delà de 10 700 €, se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
- Contrepartie : vous devez louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. À défaut, l'administration réintègre le déficit imputé.
Un plafond majoré de 21 400 € a été instauré pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, pour les dépenses payées de 2023 à 2025. Vérifiez auprès de votre conseiller s'il a été prolongé pour vos travaux.
Quels travaux sont déductibles ?
| Déductibles | Non déductibles |
|---|---|
| Isolation, fenêtres, chauffage, ventilation | Agrandissement (création de surface habitable) |
| Réfection de toiture, ravalement, électricité, plomberie | Construction ou reconstruction |
| Cuisine et salle de bains (remplacement à l'identique ou amélioration) | Travaux réalisés par vous-même (seuls les matériaux facturés le sont, sous conditions) |
| Quote-part des travaux votés en copropriété | Ameublement |
Les travaux doivent être payés (pas seulement facturés) l'année de la déduction et réalisés par des entreprises.
Exemple chiffré : un T2 à rénover à Montluçon
À Montluçon, 15,3 % des DPE sont classés F ou G et le rendement brut d'un T1-T2 atteint 17,2 %. Supposons un T2 de 40 m² acheté 29 800 €, loué 426 €/mois hors charges (5 112 €/an), avec 20 000 € de travaux d'isolation et de chauffage la première année.
- Loyers encaissés : 5 112 €.
- Charges hors intérêts : 20 000 € de travaux + 1 272 € de charges, taxe foncière et assurance.
- Déficit hors intérêts : 16 160 €, dont 10 700 € imputés sur le revenu global et 5 460 € reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.
- Économie d'impôt sur le revenu (tranche à 30 %) : environ 3 210 € la première année. Les intérêts d'emprunt, reportés, effaceront en outre l'impôt sur les loyers des années suivantes.
Le gain ne s'arrête pas là : le logement sort de la catégorie des passoires, reste louable après 2028 et se revend mieux.
Où trouver des passoires rentables ?
Villes au rendement brut supérieur à la médiane (6,1 %) où au moins 12 % des DPE réalisés sont classés F ou G :
| # | Ville | DPE F + G | Rendement brut | Prix T1-T2 | Copropriétés d'avant 1949 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 15,3 % | 17,2 % | 745 €/m² | 33,5 % |
| 2 | Vierzon (18) | 14,6 % | 12,2 % | 953 €/m² | 47,0 % |
| 3 | Saint-Chamond (42) | 13,2 % | 11,6 % | 1 142 €/m² | 55,8 % |
| 4 | Oyonnax (01) | 12,9 % | 9,9 % | 1 344 €/m² | 49,4 % |
| 5 | Dreux (28) | 12,8 % | 9,2 % | 1 819 €/m² | 54,8 % |
| 6 | Aurillac (15) | 14,9 % | 9,1 % | 1 329 €/m² | 34,5 % |
| 7 | Le Creusot (71) | 14,4 % | 8,9 % | 1 293 €/m² | 43,3 % |
| 8 | Cambrai (59) | 14,2 % | 8,3 % | 1 722 €/m² | 49,7 % |
| 9 | Soissons (02) | 12,1 % | 7,9 % | 1 750 €/m² | 55,7 % |
| 10 | Vichy (03) | 17,3 % | 7,9 % | 1 783 €/m² | 46,2 % |
| 11 | Brive-la-Gaillarde (19) | 12,1 % | 7,8 % | 1 833 €/m² | 32,6 % |
| 12 | Carpentras (84) | 12,7 % | 7,8 % | 1 811 €/m² | 37,1 % |
| 13 | Villeneuve-Saint-Georges (94) | 20,1 % | 7,7 % | 3 106 €/m² | 58,2 % |
| 14 | Saumur (49) | 13,4 % | 7,3 % | 1 795 €/m² | 67,1 % |
| 15 | Mantes-la-Jolie (78) | 14,1 % | 7,1 % | 2 821 €/m² | 35,6 % |
Le classement des passoires thermiques et notre étude sur les villes où le calendrier DPE pèse le plus complètent cette liste.
Déficit foncier ou LMNP ?
Les deux ne se cumulent pas sur le même bien la même année. Le déficit foncier convient aux gros travaux, à un contribuable fortement imposé, sur un bien loué nu. Le LMNP au réel permet d'amortir le bien et les travaux sur plusieurs années, sans plafond annuel, mais l'amortissement ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Une stratégie courante : louer nu pendant les trois années suivant les travaux, puis passer en meublé. Faites valider le calendrier par un expert-comptable, et comparez avec notre guide micro-foncier ou réel.
Notre lecture
Le déficit foncier est l'un des rares avantages fiscaux qui récompensent un acte utile : rénover un logement énergivore. Il ne doit pas justifier un achat surpayé ni des travaux superflus : chaque euro de travaux ne rapporte que votre taux marginal d'imposition en économie d'impôt. La bonne opération reste celle où le prix d'achat décoté couvre l'essentiel des travaux, et où l'économie d'impôt vient en plus.
Les pièges à éviter
- Vendre ou passer en meublé trop tôt : avant la fin de la troisième année suivant l'imputation, le déficit est réintégré.
- Payer les travaux à cheval sur deux années sans l'avoir prévu : la déduction suit la date de paiement.
- Confondre amélioration et agrandissement : transformer un grenier en chambre crée de la surface, ce n'est pas déductible.
- Oublier les aides : MaPrimeRénov' est ouverte aux bailleurs sous conditions (engagement de louer le logement), et les aides perçues viennent en déduction des dépenses déductibles.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier ?
10 700 € par an imputables sur le revenu global, hors intérêts d'emprunt. Un plafond majoré de 21 400 € s'est appliqué aux travaux de rénovation énergétique payés de 2023 à 2025.
Combien de temps faut-il louer après un déficit foncier ?
Jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation, en location nue. Sinon, le déficit imputé sur le revenu global est réintégré.
Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit foncier imputable ?
Non : la part du déficit due aux intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, pas sur le revenu global.
Dans quelles villes acheter une passoire thermique rentable ?
Parmi les villes au rendement supérieur à la médiane, la part de DPE F et G est la plus forte à Montluçon (15,3 %), Vierzon (14,6 %), Saint-Chamond (13,2 %).
Sources : Code général des impôts (article 156, I-3°), BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30), loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), ADEME (DPE des logements existants), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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