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Ancien, neuf ou à rénover : que choisir pour un premier achat locatif ?
Par Michael Bechay · Publié le
Pour un premier achat, l'ancien offre le meilleur rendement brut, le neuf la tranquillité, et l'ancien à rénover le plus fort potentiel au prix d'un vrai risque de chantier. Dans les villes analysées, 6,6 % des DPE réalisés sont classés F ou G (médiane) : un sur dix environ devra être rénové pour rester louable.
Les trois options comparées
| Ancien en bon état | Ancien à rénover | Neuf | |
|---|---|---|---|
| Frais de notaire | environ 7 à 8 % | environ 7 à 8 % | environ 2 à 3 % |
| Prix au m² | marché | décote | prime de 15 à 30 % selon les villes |
| Rendement brut | le plus élevé | élevé après travaux | le plus faible |
| Risque | modéré | chantier, budget, délais | faible, garanties constructeur |
| DPE | variable | F ou G à corriger | A ou B |
Où le parc ancien est-il le plus énergivore ?
Villes au rendement supérieur à la médiane (6,1 %), classées par part de DPE F et G : c'est là que les biens à rénover sont les plus nombreux, et les décotes les plus fortes.
| # | Ville | DPE F + G | Rendement brut T1-T2 | Prix T1-T2 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Villeneuve-Saint-Georges (94) | 20,1 % | 7,7 % | 3 106 €/m² |
| 2 | Drancy (93) | 18,9 % | 6,5 % | 3 636 €/m² |
| 3 | Les Pavillons-sous-Bois (93) | 18,9 % | 6,7 % | 3 465 €/m² |
| 4 | Vichy (03) | 17,3 % | 7,9 % | 1 783 €/m² |
| 5 | Villemomble (93) | 17,0 % | 6,5 % | 3 760 €/m² |
| 6 | Montmorency (95) | 15,4 % | 6,3 % | 4 000 €/m² |
| 7 | Montluçon (03) | 15,3 % | 17,2 % | 745 €/m² |
| 8 | Villeneuve-le-Roi (94) | 15,1 % | 6,4 % | 3 707 €/m² |
| 9 | Brunoy (91) | 15,0 % | 6,7 % | 3 518 €/m² |
| 10 | Aurillac (15) | 14,9 % | 9,1 % | 1 329 €/m² |
| 11 | Vierzon (18) | 14,6 % | 12,2 % | 953 €/m² |
| 12 | Le Creusot (71) | 14,4 % | 8,9 % | 1 293 €/m² |
Où construit-on le plus ?
Une construction soutenue alimente l'offre neuve, mais crée aussi de la concurrence pour les bailleurs de l'ancien :
| # | Ville | Logements autorisés sur 5 ans pour 1 000 logements | Rendement brut T1-T2 | Logements vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Le Plessis-Robinson (92) | 338,2 | 4,8 % | 7,3 % |
| 2 | Orly (94) | 317,2 | 6,7 % | 7,0 % |
| 3 | Saint-Laurent-du-Maroni (973) | 256,2 | 7,8 % | 14,7 % |
| 4 | Thiais (94) | 255,7 | 5,8 % | 5,8 % |
| 5 | Ozoir-la-Ferrière (77) | 205,1 | 5,2 % | 5,2 % |
| 6 | Istres (13) | 194,7 | 5,4 % | 7,1 % |
| 7 | Villeneuve-la-Garenne (92) | 190,9 | 7,1 % | 7,1 % |
| 8 | Bussy-Saint-Georges (77) | 188,9 | 4,8 % | 5,5 % |
| 9 | Bezons (95) | 186,5 | 5,9 % | 9,2 % |
| 10 | Remire-Montjoly (973) | 181,5 | 6,5 % | 12,3 % |
Le calendrier DPE, contrainte n° 1 de l'ancien
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour une nouvelle location ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. Acheter une passoire peut être une bonne affaire si la décote couvre le coût des travaux : faites chiffrer le passage en D avant de signer.
Les pièges à éviter
- Sous-estimer les travaux : prévoyez une marge de 15 à 20 % sur les devis et les délais.
- Acheter du neuf au prix fort : la prime du neuf s'efface en partie à la revente.
- Se fier au DPE du vendeur sans vérifier sa date et sa méthode : un DPE ancien peut être obsolète.
Pour aller plus loin
Si vous optez pour l'ancien à rénover, les travaux peuvent réduire votre impôt grâce au déficit foncier. Avant de signer, vérifiez que le logement respecte les critères du logement décent et passez-le au crible de notre check-list de visite en 30 points.
Questions fréquentes
Neuf ou ancien pour un investissement locatif ?
L'ancien rapporte en général davantage (prix plus bas, frais de notaire mis à part), le neuf demande moins d'entretien et garantit un bon DPE.
Quelle part de logements est classée F ou G ?
6,6 % des DPE réalisés depuis juillet 2021 dans la ville médiane analysée par Pierreinvest.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, car il ne répond plus aux critères de décence énergétique.
Faut-il acheter une passoire thermique ?
Seulement si la décote à l'achat couvre les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe D, aides déduites.
Sources : ADEME (DPE des logements existants), Sitadel (SDES, logements autorisés), DVF 2024-2025, 24 derniers mois (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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