Investissement locatif · Val-d'Oise
Investir à Bezons (95) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-d'Oise (95)·Île-de-France
- Population36 434 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée333 ventes · 1 953 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Bezons, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 462 €/m² (333 ventes DVF 2021-2025) et se loue 22,8 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,5 % hors charges.
C'est 0,6 point en dessous de la médiane des 21 communes analysées du département (Val-d'Oise, 6,1 %) : Bezons se classe 307e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (178 500 €), loué 822 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 447 € par mois (cash-flow estimé de −447 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Bezons ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 462 €/m² | 3 824 € | 5 000 € | 333 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 733 €/m² | 3 209 € | 4 226 € | 523 |
| Appartement, tous types | 3 954 €/m² | 3 399 € | 4 535 € | 856 |
| Maison | 4 773 €/m² | 3 988 € | 5 883 € | 541 |
Le prix médian des appartements a reculé de 2,3 % entre 2021 (4 000 €/m²) et 2025 (3 909 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Bezons ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 22,8 €/m² | 18,5 – 28,2 € | 1 953 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,9 €/m² | 14,8 – 21,7 € | 1 671 | Bonne |
| Appartement, tous types | 19,7 €/m² | 16,1 – 24,1 € | 3 620 | Bonne |
| Maison | 16,8 €/m² | 11,3 – 24,8 € | 161 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Bezons ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 178 500 € | 822 €/mois | 5,5 % | 4,0 % | 3,6 % | −447 €/mois |
| T3 de 65 m² | 242 600 € | 1 046 €/mois | 5,2 % | 3,7 % | 3,4 % | −643 €/mois |
| Maison de 90 m² | 429 500 € | 1 357 €/mois | 3,8 % | 2,9 % | 2,9 % | −1 361 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Bezons
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Bezons ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 096 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 828 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 505 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 44,59 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,70 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 990 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Bezons ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,2 % | 4,4 % | 28,3 % | 34,3 % | 17,8 % | 9,0 % | 5,0 % |
14,0 % des DPE réalisés à Bezons classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (5 872 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Bezons ?
Inondation Transport de marchandises dangereuses
13 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Bezons ?
- Passoires thermiques. 14,0 % des DPE de Bezons sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 447 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Colombes ou Bezons, Bezons ou Houilles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Bezons
Est-il rentable d'investir à Bezons ?
Avec un rendement brut estimé à 5,5 % pour un T1-T2, Bezons se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −447 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 447 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 60/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Bezons ?
Comptez environ 178 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 14 300 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 824 € et 5 000 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Bezons ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 822 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 22,8 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 18,5 à 28,2 €/m².
Bezons est-elle en zone tendue ?
Bezons est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Bezons ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,59 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 990 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 447 € par mois à Bezons : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Bezons, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,5 % en 2026 (prix médian 4 462 €/m², loyer 22,8 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/95-val-d-oise/bezons/